案情回放
2003年1月，李某与王某签订房屋转租协议书，约定：李某将其承租房屋中的东侧三间正房转租给王某，使用权46年，租金28000元，由王某一次性支付。所租房屋的使用、翻新、装修等由王某负责。
2007年，李某以转租违反合同法规定导致合同无效为由诉至法院，要求确认转租协议无效并返还给王某全部租金。王某认为： 该租赁协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。李某的诉讼请求，没有法律依据，不同意李某的诉讼请求。
通州区法院经审理，判决李某与王某签订的房屋转租协议，关于租赁期限的内容，自2003年1月19日至2023年1月18日有效，自2023年1月19日以后的部分期限无效;原告李某返还被告王某房屋租金15826元。
法官说法
《中华人民共和国合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。因此，李某与王某的转租协议在20年以内的部分有效，其余26年无效。但是，这仅能导致转租协议部分无效，而不能导致转租协议全部无效。因此，原告李某要求确认双方签订的房屋转租协议无效的诉讼请求不能得到法院支持。
另外，合同法规定承租人须经出租人同意才能转租，出租人可以解除合同。
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