原告(反诉被告)姜X，男，1962年12月17日出生，汉族，住xx市xx新区X路X弄6号902室。
被告(反诉原告)X，男，1966年3月8日出生，英国籍，现住xx市xx新区X路99弄20号16A室。
委托代理人陆X，xx市X律师事务所律师。
委托代理人贺X，xx市X律师事务所律师。
原告(反诉被告)姜X与被告(反诉原告)X房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员 独任审判，后因案件审理需要，转由普通程序，由审判员 担任审判长，与人民陪审员组成合议庭，本院分别于2009年12月23日、2010年5月19日和8月9日公开开庭进行了审理。
原告(反诉被告)姜X、被告(反诉原告)X的委托代理人陆X、贺X到庭参加诉讼。审理中，经原告(反诉被告)姜X申请，本院依法委托上海X房地产估价有限公司对位于上海市浦东新区X路X弄29号2402室(以下简称“系争房屋”)于2009年12月23日时的市场价格进行评估。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)姜X诉称，2009年7月1日，原、被告经上海X房地产经纪有限公司(以下简称“X公司”)居间签订一份《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)，协议约定，原告以人民币950万元(以下币种相同)的价格购买被告的“系争房屋”及197号车位，以130万元购买房屋内的家具、设施等。协议另约定购房定金为50万元，买卖双方的税费、中介费、公证费由原告承担，双方于2009年8月25日前签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)等等。当天，原告支付被告购房定金50万元，被告出具了收据。
2009年8月20日，原告接中介公司通知，定于8月21日下午3时至公证处签订买卖合同。8月21日下午，原告、中介公司的工作人员、被告公司的员工及公证处工作人员等到下午五时十五分也未见被告到，而被告公司的员工也未出具被告的委托书，在等候被告的过程中，被告公司的工作人员向原告提出，签订“买卖合同”当天要原告支付给被告税费76万元，这与“居间协议”约定的税费等由原告负担是不符的，由于被告违约，当天双方未能签订“买卖合同”。
8月24日、25日，原告向被告送达履约函，8月25日下午，原、被告在小区物业二楼进行过协商，被告仍要求原告向其支付76万元税费，而原告则要求被告提供76万元税费的计算方式及相关凭据，遭被告拒绝，致协商未成。故原告提起诉讼，要求判令被告履行“居间协议”，与原告签订“买卖合同”。审理中，原告认为，被告擅自改变“居间协议”内容，导致“买卖合同”未能签订，已构成违约，应当双倍返还定金，另外，由于被告违约，原告在同地段另行购房因房价上涨而成本增加，“居间协议”约定的违约金已不足以弥补原告另行购房的差价损失，故于2009年12月23日变更诉讼请求为：1、被告双倍返还定金合计100万元;2、被告赔偿原告差价损失361万元。
被告X辩称，被告的义务应当是在8月25日前与原告磋商签订“买卖合同”，根据现有证据表示，被告已分别于8月21日、8月25日履行了与原告磋商的义务，没有签订“买卖合同”是因为双方对税费的支付未能达成一致意见，因此，被告并无违约行为，反而是原告为了减少税金而要求被告谎称原购房发票遗失，但遭被告拒绝，为此，被告在起草“买卖合同”样本时，要求被告将预计应缴纳的个人所得税、营业税交给被告，由被告出面缴纳，因“居间协议”只约定所有税费由原告承担，而未明确税费按何种标准缴纳，被告为了防止原告恶意逃税，而要求在“买卖合同”补充条款中加以明确，并要求原告在签订“买卖合同”当日支付给被告，由被告出面缴纳，并无不当。综上，要求驳回原告诉讼请求。
反诉原告X诉称，反诉原、被告签订的“居间协议”约定，反诉原告将“系争房屋”及197号车位以950万元的价格出售给反诉被告，并由反诉被告承担该房屋买卖过程中产生的所有税费，该房屋附属设施和装修不包含在房款内，另作价130万元。协议签订后，双方在2009年8月21日签订正式“买卖合同”时，反诉被告向反诉原告提出要求反诉原告向税收部门谎称原购房的所有票据均已遗失，依此达到不完税的目的，而反诉原告作为外籍人员，若不根据中国相关税法规定完成全额纳税，将导致反诉原告无法依法将房款汇出境内，因此，对于反诉被告提出的要求，反诉原告断然拒绝。
此后，双方虽于8月24、25日进行磋商，但反诉被告仍坚持要求反诉原告虚假申报，并明确表示将不再继续购买“系争房屋”。反诉原告认为，反诉被告的行为严重违反了双方之间签订的相关协议及相关法律规定，根据协议第三条之规定，反诉原告有权没收反诉被告支付的50万元定金作为违约金，故提起反诉，要求：1、确认反诉原、被告签订的“居间协议”于2009年11月3日(起诉当日)依法解除;2、确认反诉被告向反诉原告支付违约金50万元;3、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告姜X辩称，反诉原告无证据证明反诉被告要求其向税收部门谎称原购房的所有票据均已遗失，依此达到不完税的目的。恰恰相反，反诉被告多次要求反诉原告提供房屋差价利润的相应凭据，但遭反诉原告拒绝。根据规定，房屋出售人在房屋交易时个人所得税的缴纳有两种选择，一是除去房屋成本按差价20%缴纳，另一种是按房屋交易总额2%缴纳，这两种缴税方式都无须向税务部门履行陈述遗失房屋票据的程序，且两种缴税方法都合法，不存在反诉原告所述偷逃税收的问题。
另外，950万元是反诉原告的“到手价”，如果把税费交给反诉原告那就是“税费自理价”。综上，反诉原告要求反诉被告在签订“买卖合同”当天向其本人缴税，没有合同和法律依据。另外，“买卖合同”应当签订在先，缴税在后，反诉原告应当依据“居间协议”约定先与反诉被告签订“买卖合同”，如果将来反诉被告缴税不符合法律规定的反诉原告可以主张。综上，反诉被告不存在违约，不同意反诉原告诉请2。至于诉请1由法院依法判决。
经审理查明，“系争房屋”的产权登记人为被告。被告及原告为买卖“系争房屋”及197号车位经“X公司”居间分别于2009年6月30日、7月1日在“居间协议”上签名。该“居间协议”第1条约定，乙方(原告，下同)为表示对丙方(“X公司”)居间提供的房地产之购买诚意，于甲方(被告，下同)签字后1个工作日(7月1日)内向甲方支付意向金50万元;第2.8条约定，房屋抵押权人汇丰银行，贷款余额约48万美元;第3.1条约定，房价款950万元(此价格已包括197号车位的价格);第3.3B条约定，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均未包含在房价款内，折合130万元在签买卖合同当日以现金方式另行支付给甲方;
第3.3D条约定，本次交易中所产生的税费，包括买卖双方的税、费、买卖合同公证费、买卖双方的中介费均由乙方承担;第5条约定，甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议的，乙方同意在甲方签署本协议后60天内与甲方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同(签订合同的具体时间可由丙方安排或者乙方与甲方在本协议中另行约定)。
如果乙方未能履行本条所述事项，甲方将没收乙方已经支付的定金;第7条约定，甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签署本协议的，甲方同意在签署本协议后60天内与乙方签订“买卖合同”或类似合同(签订合同的具体时间可由丙方安排或者乙方与甲方在本协议中另行约定)。如果甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。“居间协议”最后双方对签约时间和地点约定为：于2009年8月25日之前到X区X路37号502室签订《上海市房地产买卖合同》。“居间协议”另对付款的时间及方式等作出约定。
“居间协议”签订后，原告于2009年7月1日支付被告定金50万元，由被告出具收据。之后，双方约定于2009年8月21日下午至上海市X公证处签署“买卖合同”。8月21日下午，原告及“X公司”公司的工作人员按时到达上海市X公证处，被告派其公司员工张X到场，在等待被告的过程中，张X提出，被告要求原告按盈利部分的20%缴税，并要求原告在当天先行用现金方式支付。同时，张颖出示了一份样本买卖合同，该样本合同的补充条款第3条写明，乙方承担本次交易过程中，甲、乙双方的税费。
甲乙双方签订合同当日，乙方向甲方支付76万元，用作甲方出售房屋的预计需承担的营业税及个人所得税。至下午五点一刻，原告因被告仍然没有到场而离去，当天，双方未能签订“买卖合同”。8月24日、25日，原告分别由“X公司”工作人员陪同至被告公司送达要求被告按照“居间协议”约定履行的函。8月24日，被告致函原告称，2009年8月21日，因双方对于居间协议中约定的交易税、费理解上存在争议，当日未能签订房屋买卖合同。居间协议第三条3.3款D项所约定的税、费，其中所包括的个税应当按照“利润×20%”的计算方式计取，而不是“总房价×2%”。
目前双方约定的购房价款中已将本人应缴税、费予以扣减，其中的个税就是按“利润×20%”计算的。因此，本人再次申明，贵方必须按照“利润×20%”缴纳个税，若贵方按“总房价×2%”缴纳则应将“利润×20%”与“总房价×2%”之间的差额退还给本人。8月25日，原、被告并由“X公司”工作人员在场进行了协商，协商中，被告仍坚持要求原告将76万元税费交给其，由其向税务部门缴纳，而原告则要求被告明确76万元税费如何计算，并提供相关凭据，致协商未成。
以上事实，由经庭审质证的“居间协议”、转账凭条和收据、买卖合同样本、2009年8月24 日被告致原告的函、证人黄X、韩X、张X、宋X的证言及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，经姜X申请，本院依法委托上海X房地产估价有限公司对“系争房屋”于2009年12月23日时的市场价格进行评估，结论为：13151297元。原、被告对评估结论均无异议。
庭审中，原告表示，8月21日，被告公司员工张X提出要求原告先行支付给被告税金76万元后，原告提出三个不同意见，一是“居间协议”没有签订合同当天支付76万元税金的约定，二是税金76万元的依据，三是今天和被告约好来签合同的，而不是来谈合同的，对此，当时在场的上海市X公证处的工作人员宋X到庭陈述，第二点是听到的，第一点听到的是“居间协议”对于如何支付税金没有约定，第三点原告好像说要见被告。被告表示，由于之前在与中介公司沟通中中介公司告知其原告不同意按照差价的20%全额缴税，故要求原告在签订“买卖合同”当天先行支付给被告76万元税费，由被告出面缴纳。
8月25日，被告将76万元如何计算告知了原告，即个人所得税是差价300万元的20%即60万元，营业税是差价的5.55%即16万元，构成76万元，对于利润凭据被告没有提供，被告认为，原告把税费交给其后，其在缴税的当天会向税务部门提交，此外，原告本身也不同意按此标准缴税。另被告称，被告坚持要求原告按照转让所得的20%缴纳个人所得税是为了取得完税凭明，如按转让总价的2%缴纳个人所得税，被告是不能取得完税凭证，只能拿到一份纳税担保书，这样，被告出售房屋的资金就无法出境。
本院认为，原、被告签订的“居间协议”作为原、被告之间此后签订“买卖合同”的预约，对有关房屋价款、买卖合同签订期限、税费的承担等均作出了明确的约定，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据“居间协议”的约定，原、被告应于2009年8月25日前签订“买卖合同”。现原、被告在该期限内约定于2009年8月21日下午至上海市X公证处签订“买卖合同”，届时，被告未能到场，而其派去的公司员工也未出示有效的授权委托书，且其公司员工向原告提出被告要求原告当天先行支付给被告76万元税费，由被告去缴纳，与“居间协议”约定本次交易所产生的税费包括买卖双方的税、费、买卖合同公证费、买卖双方的中介费均由原告承担不符，因此，当天未能签订“买卖合同”的责任在于被告。
之后，在“居间协议”约定的最后签约日，双方又进行了协商，由于被告仍坚持要求原告将76万元税费交给其，由其向税务部门缴纳，致协商未成，对此，本院认为，首先，根据“居间协议”的约定，买卖双方的税、费、买卖合同公证费、买卖双方的中介费是由原告承担，而不是卖方的税费由买方交给卖方后由卖方自行缴纳，且税费的承担应当是在“买卖合同”签订后双方进行过户交易时才发生，因此，被告要求原告先行向其支付76万元税费，依据不足，其次，“居间协议”对卖方所应缴纳的个人所得税应按何种标准缴纳没有约定，而根据相关规定，卖方可以选择按转让所得的20%或转让总价的2%缴纳个人所得税，且无论按何种标准缴税，卖方都能取得完税凭证，因此，并不影响被告出售房屋后的资金出境;
第三，如按转让所得的20%缴纳个人所得税，转让所得的计算应为房屋原值(发票+契税)减去本次交易的营业税、城市维护建设税、教育费附加再减去房屋装修费用、贷款利息、手续费、公证费等，因此，作为要求原告按转让所得的20%缴纳个人所得税的被告，拒绝向原告提供转让所得计算的相关凭据是没有道理的;第四，被告系外籍人士，按照相关规定，其作为房屋出售方所因缴纳的营业税应为5.05%，而非5.55%，因此，被告要求原告向其先行支付的76万元税费(包括个人所得税和营业税)也无事实依据。
综上，被告要求原告先行支付76万元税费给被告，既不符合合同约定，也不符合相关规定，因此，导致8月25日协商未成的过错责任也在被告。据此可以确认，导致“买卖合同”未能在“居间协议”约定的期限内签订的原因系被告擅自变更了“居间协议”对税费承担的约定，责任在于被告，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告起诉要求被告双倍返还定金计100万元，并赔偿差价损失361万元，其实质是因“居间协议”约定的违约金低于其损失而主张损失赔偿，符合规定，可予支持。至于被告违约导致原告的损失由本院参照相关的评估，结合“居间协议”的履行、被告的违约状况等因素综合考虑确定。
至于被告提出的反诉请求，本院认为，原、被告在“居间协议”签订后，已就“买卖合同”的签订进行了磋商，但因被告擅自变更了“居间协议”的约定内容，从而导致“买卖合同”未能签订，因此，“居间协议”已经履行，无需解除，故被告反诉要求解除“居间协议”，依据不足，本院不予支持。鉴于上述理由，虽然，被告在“居间协议”约定的期限内与原告就“买卖合同”的签订进行了磋商，但是，由于被告提出的由原告先行向其支付税费76万元明显违反“居间协议”的约定，故导致“买卖合同”未能签订的过错责任在于被告，系被告违约，故被告反诉要求原告支付违约金50万元，依据不足，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)X应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)姜X定金50万元;
二、被告(反诉原告)X应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)姜X损失150万元;
三、驳回被告(反诉原告)X的反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费43680元，由原告(反诉被告)姜X负担24680元，由被告(反诉原告)X负担19000元。反诉受理费4400元，由被告(反诉原告)X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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