“凶宅”纠纷的合同性质及法律适用（一）

近几年我国的房地产行业发展迅速，房价一波高过一波，人们在“望房兴叹”之余，买一套价廉的二手房无疑成为许多人的选择。然而，在二手房交易中，许多地方都出现了买房人在事先不知情的情况下因购买了“凶宅”而出现的交易纠纷，面对法律没有明确规定的“凶宅”问题，司法实践中如何适用法律是法官面临的一个难题。就笔者所搜集到案例，不同的法官对“凶宅”纠纷的判决各不相同。到底什么是“凶宅”？“凶宅”作为一种事实是否是一种法律上的事实而能够引起法律关系的变化呢？如何为这一类纠纷寻找一个客观的、统一的裁决准则？是目前司法实践中急需解决的问题。

一、“凶宅”的法理分析

（一）什么是“凶宅”

究竟什么是“凶宅”，普通民众一般认为只要出过事，尤其是死过人的房屋就是“凶宅”，还有人认为“凶宅”就是主观的感觉，只要房屋内“出过事”或者由于特定环境的影响，认人感觉所处地段异常而不愿在此地段上居住的房屋都是“凶宅”。对于“凶宅”，日前并无公认的或权威的界定。那么，究竟什么样的房屋是“凶宅”？“凶宅”可否因某些事情的发生而变成正常房屋呢？

“凶宅”的定义，目前占主流地位的说法是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。从这个定义中可以看出“凶宅”的成立应当符合的要件是:第一，房屋内有人非正常死亡的事实是客观存在的，非人们的主观想象。例如，因历史原因流传的所谓捕风捉影的“鬼屋”就不能简单地认定为“凶宅”。第二，房屋内人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡，即俗称的“横死”。如此，就排除了正常生理死亡，如生老病死；因房屋失火、煤气中毒等意外事件致人死亡的房屋。