付款后卖方单方违约怎么办

　　[案情]

　　2006年4月27日，张某将其位于县城的一套住房卖给李某，双方在合同中约定：李某应于2006年5月20日前支付房价款215000元，李某支付价款后，张某应协助李某及时办理房屋过户手续。2006年5月20日李某按照合同约定支付了该房屋全部价款215000元，并要求张某协助其办理房屋过户手续。 但随着该县房产价格的一路飙升，张某开始反悔，认为卖出房屋价格过于便宜，便以该房屋买卖未办理登记过户，房屋买卖合同无效为由，要求解除与李某的房屋买卖合同。

　　李某一怒之下，于2007年12月5日将张某告上法庭，要求张某履行合同，协助李某办理房屋过户手续。

　　[分歧]

　　本案在审理过程中，存在两种不同的意见。

　　一种意见认为：依据物权法第九条第一款之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生法律效力;未经登记，不发生法律效力，但法律规定的除外”。房屋买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件，且需办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖合同无效，应驳回原告李某的诉讼请求。

　　第二种意见认为：原告李某与被告张某双方系在自愿、平等协商基础上签订的房屋买卖合同。该合同内容合法、行为不违反社会利益和公共道德，应受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，被告张某有义务履行合同约定。即应判决被告张某协助原告李某办理该房屋的登记过户手续。

　　笔者同意第二种意见。

　　[管析]

　　笔者认为：把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的观点，是对登记制度属性的误解，是把债权制度和物权制度混为一谈。《物权法》第九条第一款的规定，表明原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。而房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同， 产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人认为房屋买卖合同属实践性合同，要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段，即如未依法办理过户手续，则买卖合同无效其实， 主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不正确的。

　　也就是说，房屋买卖合同有效成立和产权过户登记是房屋产权转移的生效要件，登记是房屋产权转移的必要条件，而非房屋买卖合同的生效要件。当然，任何一方不履行合同义务，都将构成违约，应承担违约责任。因此，依据《民法通则意见》第85条规定，当事人基于房屋买卖合同的债权请求权，即使产权未经过户登记，出卖人翻悔却无正当理由，买受人有权请求出卖人协助其办理产权过户登记手续。

　　廖小安

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