【案例索引】
一审：深圳市福田区人民法院(2007)深福法民三初字第1340号
【案 情】
原告（反诉被告）：周某某，男，汉族，1964年9月28日出生，住址深圳市福田区五邑大厦。
委托代理人刘某，广东天汇律师事务所律师。
委托代理人师某某，广东天汇律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：深圳市**达投资发展有限公司，住所地深圳市福田区华强南路南华花园裙楼。
法定代表人郑某某，该公司董事长。
委托代理人陈某，广东圳源律师事务所律师。
原告起诉认为，原、被告双方于2006年11月3日签订了《合作经营合同书》和《补充协议》。合同约定：(1)合同有效期从2006年11月l5日至2007年11月14日；(2)《补充协议》规定：乙方以纯租赁形式租用甲方场地；(3)甲方保证提供给乙方的用于经营餐饮的场地具有合法性和时效性。如在合同规定的有效时间内，因场地原因导致乙方不能从事正常的经营活动，由此而产生的责任由甲方负责；(4)甲方积极配合乙方办理相关的工商文件；(5)甲方负责乙方的经营场所通水、通电、负责在乙方经营场地安装专门的水、电计量表；(6)租期：壹年。但是，被告方一直违约未能办理所出租场地的合法租赁手续，也未向原告提供办理工商营业执照所需的文件和资料，致使原告无法申办工商营业执照，严重影响了原告的正常经营。2007年3月5日，原告委托律师就此事向被告发出《律师函》，但被告一直未予答复。从2007年4月5日起，被告停水停电至今，致使原告无法经营，迫使原告停业，使原告遭受巨大经济损失。其中直接经济损失包括装修费用、入场费、两个月押金共计308200元，可预期利润损失共计2337l0元。据此，请求法院：1、判令解除双方租赁性质的《合作经营合同书》和《补充协议》；2、判令被告支付违约金1万元；3、判令被告赔偿原告经济损失共计541910元 (其中直接经济损失308200元，可预期利润损失2337l0元)；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告答辩认为，一、被告从来没有违反《合作经营合同书》及《补充协议》，合同订立后，被告如期交付了专柜给原告经营。二、被告只有协助原告办理工商营业执照的义务，不能承担不予办理的违约责任。因为原告进驻被告的商场不用另外办理证照就能经营，根本不影响原告的正常经营，事实上也没有影响其正常经营，所以合同履行中，原告并未积极要求办理有关工商证照，也未对被告提出协助要求。今年2月以来，原告的生意不好无力经营，还欠付被告的租金，当被告提出交租的要求时，原告就以没办执照为由拒付租金。被告为其办理好有关租赁文件，原告却不过来办理。三、被告有合法的解除权可以解除合同。依据《合作经营协议书》第9条的规定，由于原告欠租达一个多月，被告有权解除合同；同时该协议第7条第1款规定，被告有权根据卖场的实际情况经营调整，如果原告不配合，被告有权解除合同。事实上今年被告的商场进行调整，原告根本不配合，因而被告有权解除合同。四、原告提出的经济损失及违约金，没有事实依据。综上，原告违约在先，被告行使合法解除权，没违反合同的约定，恳请法院驳回原告诉讼请求。同时被告提出反诉，请求法院依法判令：1、解除双方订立的《合作经营合同书》及《补充协议》；2、原告赔偿被告租金损失98000元，其履约保证金不予退还；3、原告承担本案的全部诉讼费。
针对被告的反诉，原告辩称，被告先行违反合同未履行配合原告办理工商执照，接着又停水停电使原告被迫停止营业，原告有理由拒付租金。被告租赁给原告的房屋是转租，而签订合同时未告知原告，因此，被告在合同的签订过程中存在欺诈行为，合同无效。由于被告的违约行为及欺诈行为，使原告无法正常使用租赁物，已无法实现租赁合同目的，被告已构成根本违约，原告无违约和过错行为，不应当向被告承担任何赔偿责任，被告的反诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。
深圳市福田区人民法院经审理查明：经庭审举证与质证，原、被告对以下事实无争议：1、双方签订《合作经营合同书》及《补充协议》的事实及内容；2、原告停业的时间；3、原告交纳的水电费及押金和进场费。
对原、被告没有争议的事实，本院予以确认。
经审理查明，原、被告双方于2006年11月3日签订《合作经营合同书》及《补充协议》。原告以纯租赁形式租用被告华强南店77平方米场地，开办伊万娜欢乐西餐，经营比萨饼等糕点西餐。每月租金9100元，管理费700元。签订合同时原告须缴纳履约保证金18200元，该保证金在合同自然终止后无息退还。签订合同时原告须缴纳场地建设费5000元，该款不予退还。合同有效期从2006年11月l5日至2007年11月14日。如原告拖欠一个月或以上租金，被告有权单方解除合同并不予退还履约保证金。因场地原因导致原告不能从事正常的经营活动，由此而产生的责任由被告负责。被告积极配合原告办理相关的工商文件，具体事宜由原告自行办理。
合同签订后，原告向被告缴纳履约保证金18200元，场地建设费5000元。被告向原告交付了涉案商铺。原告进场经营后，租金、管理费及水电费均缴付至2007年1月。2007年3月5日，原告以被告未提供办理营业执照所需的资料为由向被告至函，要求被告提供办理营业执照所需的资料并暂停支付租金及其他费用。同年3月18日，被告至函原告要求原告交清所有租金配合被告进行相应调整。涉案商铺于2007年4月5日被停水停电。
涉案商铺位于华强南路南华花园裙楼，该物业的原所有权人为案外人深圳市万山实业股份有限公司（以下称案外人）。被告与案外人于2000年3月31日签订房屋租赁合同，承租华强南路南华花园裙楼一、二层做电器商城，租期15年。因电器商城经营困难，经协商，被告于2007年3月23日将租赁房屋退还了案外人。
【审 判】
深圳市福田区人民法院认为：原告与被告签订的《合作经营合同》及《补充协议》实为租赁合同。该合同主体适格，内容合法，是当事人的真实意思表示，没有违反有关法律、法规的禁止性规定，是有效合同。原告以被告未告知涉案商铺为转租为由主张合同无效无法律依据，本院不予支持。被告交付了符合约定的商铺，而原告拒付租金构成违约，应承担违约责任。被告要求解除合同，同时要求原告支付租金及不予退还履约保证金符合合同及法律的规定，本院予以支持。但被告已于2007年3月23日将其承租华强南路南华花园裙楼整体退还了案外人，因此，租金应计算至交还之日。追索之后租金的权利人为案外人。因被告的反诉请求无管理费项目，因此，本院只支持其租金请求。原告抗辩称被告未协助其办理营业执照、影响其正常经营是其拒付租金的原因。本院认为，截至被停水停电的2007年4月5日，原告均在涉案商铺正常经营，且无证据表明被告不予协助原告办理营业执照。因此，原告的抗辩理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：[page]
一、解除原告周某某与被告深圳市**达投资发展有限公司于2006年11月3日签订的《合作经营合同书》及《补充协议》；
二、原告周某某应在本判决发生法律效力之日起10日内向被告深圳市**达投资发展有限公司支付租金16077元（自2007年2月1日计至3月23日）；
三、原告周某某交付被告深圳市**达投资发展有限公司的履约保证金18200元不予返还；
四、驳回原告周某某的其他诉讼请求；
五、驳回被告深圳市**达投资发展有限公司的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9319元，按规定实收4659.5元，由原告负担；反诉案件受理费1125元，按规定实收562.5元，由原告负担180元，被告负担382.5元(本诉及反诉受理费已分别由原、被告预交，原告应就负担之数与上述款项一并径付被告)。
一审宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已经发生法律效力。
【评 析】
本案争议的焦点在于涉案的《合作经营合同》及《补充合同》的性质、是否有效、如果有效是谁违约导致合同的不能继续履行。
原告与被告签订的《合作经营合同》及《补充协议》实为租赁合同。在本案中，原告按照约定向被告支付租金，被告交付原告房屋，原、被告之间没有共同出资、共担风险也没有共享利润，因此该合作经营合同并不是合作合同，实为租赁合同。原告认为在签订合同时被告存在欺诈，合同应该无效。根据合同法第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。可见，在本案中，原、被告双方签订的合同并没有出现上述的情况，因此合同不存在无效。该合同主体适格，内容合法，是当事人的真实意思表示，没有违反有关法律、法规的禁止性规定，是有效合同。
既然合同是有效的，不存在原告所谓的无效。那么关于合同违约方的认定，原、被告签订合同后，原告向被告缴纳履约保证金18200元，场地建设费5000元。被告向原告交付了涉案商铺。原告进场经营后，租金、管理费及水电费均缴付至2007年1月。2007年3月5日，原告以被告未提供办理营业执照所需的资料为由向被告至函，要求被告提供办理营业执照所需的资料并暂停支付租金及其他费用。同年3月18日，被告至函原告要求原告交清所有租金配合被告进行相应调整。据此可以看出，被告交付了符合约定的商铺，而原告拒付租金构成违约，应承担违约责任。截至被停水停电的2007年4月5日，原告均在涉案商铺正常经营，且无证据表明被告不予协助原告办理营业执照。因此，原告的此抗辩理由不成立，不予采纳。
