农房转让后要求确认合同无效于法无据终审被驳

中国法院网讯 农村房屋产权转让，双方签有房屋转让协议，五年后却要反悔，日前，安徽省亳州市中级人民法院终审了这样一起案件，依法判决双方所签房屋转让合同有效，彰显了诚实信用原则，保护了交易安全。
1982年，城南供销社为扩大农村经营，与刘桥大队签订《宅基文约合同》，购买刘桥大队3亩集体非耕地用于建设刘桥供销点，合同规定该地永远属于供销社所有。2001年，供销社因欠徐度集资款，经人民法院调解结案后，以刘桥点5间大仓库、4间小仓库及3亩土地使用权折价抵付。2002年4月17日，徐度将该房地产作价28000元转让给侯坤。2002年4月29日，候坤将其中的5间大仓库作价17000元转让给张速，双方签有房屋转让协议，已实际履行，该5间大仓库由张速使用至今，其间，张速在房前屋后垫土、栽树。该房地产至今没有土地使用证和房屋所有权证，上述历次流转均未办理房地产过户手续。
2007年，侯坤诉至法院，以其出售房屋其并无产权证，无过户手续，系无权处分为由，要求确认与张速的房屋买卖合同无效。
一审法院审理认为，原、被告买卖的房屋坐落于农村，并非城市，不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。关于农村房屋办理产权证及买卖未过户为由而否定农村房屋的所有权及买卖效力，事实上，农村房屋几乎没有房屋所有权证，如果转让后不予保护，势必扰乱正常的交易秩序。本案所诉争房屋所有权，归属明确，来源清楚，侯坤从徐度处善意取得房地产后，完全有权再次转让给张速，双方签订房屋转让协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容不损害国家和社会公共利益，符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，故该协议真实、合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意不得擅自解除，且协议成立后双方当时已履行完毕，距今已有5年多，依法应予保护。现原告以无权处分、没办理房地产过户手续等为由否定房屋买卖效力，有悖诚实信用原则，有损交易安全，不予支持。法院判决驳回诉讼请求。
宣判后，侯坤不服，以原审使用法律错误， 本案争议的转让协议违反了《土地管理法》63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，应属无效协议为主要理由，提起上诉。
二审法院审理后认为，当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。侯坤以未办理过户手续为由，要求确认双方的房屋转让协议无效，理由不能成立。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，没有办理产权证并不影响合同的效力。
本案中，合同双方当事人签订房屋转让协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，标的物合法，协议内容不损害国家和社会公共利益，《合同法》第五十二条第五款规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。法律、行政法规对农村房屋买卖并无禁止，仅限制不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农村建房。因此合同并未违反禁止性规定，应认定合法有效。（文中人系化名）