找法网网友咨询：本人承租一公租房四十多年(原是住宅，改革开放时改为商铺，本人是营业执照持证人)。四年前房管所开始大幅加租，本人不同意，从那时起房管所一直没有和我续签租赁合约，但每月仍继续收房租(按未加租时的原租金收)。 今年房管所继续大幅加租，并要求我：要么接受加租，要么关门结业退还房屋。同时要追收这几年的“欠费”(即这四年房管所自定但我没有接受的租金部分)。
请问律师：
(1)在双方对加租未达成共识，亦未续签租赁合同，而且每月正常收租(并有出具租金发票)的情况下，房管所有理由追收几年来未经我签约同意的租金吗?
(2)房管所可以单方面随意收回这类历史遗留的保障性房屋吗?如果说“可以”的话，那么房管所为何不在五年前(甚至十年前)就收回，然后高价转租给他人，这样房管所不是可以早些达到“利益最大化”的目的吗?(是否受到政策方面的牵制?) (本人的问题有点复杂，敬请运用您高深的法律知识给予较为具体的指教。万分感谢。)
宋乾修律师回复：
根据目前的法律规定，当事人想要更改房屋租赁合同的，必须符合下列条件：
一是房屋租赁期间，经租赁当事人协商一致的，可以变更房屋租赁合同。
二是房屋租赁期间，租赁当事人死亡的，可按以下方式处理：
出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同;承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同；
继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定一名承租人。协商一致的，出租人依法变更承租人；
协商不一致的，由出租人在可以继续履行承租合同的人中确定一名承租人，原承租人的生前同住人仍享有居住权。房屋在租赁期间发生改建、扩建、拆除重建，原租赁合同部分或大部分不能适用的，出租人应当与承租人协商变更租赁合同。
房管所如果确实是实际管理者，加租也确实有书面通知，房管局也能举证，那么对你最不利的情况，也只能追你两年以内的租金差。我们这边可以主张实际履行过程中改变了租金，但是真到法院，也是要看证据充分与否了。
房屋租赁合同解除的相关知识
解除房屋租赁合同首先可以通过双方当事人协商的方式，根据《合同法》的规定，当事人可以协商一致解除合同，当事人可以在房屋租赁合同中约定解除租赁协议的条件，也可以经过协商后决定解除房屋租赁协议。
如果在没有约定的情况下，当事人也可以解除房屋租赁合同，下面将对这些情况作出说明。
对于租房者来说：
《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
就是说在租赁房屋出现问题，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行居住时的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
也就是说，如果租赁物达到危及承租人的安全或者健康的程度，不管承租人是不是窒息的，承租人都可以单方面解除租赁合同。
对于房东来说：
承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
另外，《合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同。也就是在这种情况下，双方当事人都有权单方解除合同。
