物业服务合同是反映区分所有建筑物管理的民事合同，它是一种特殊的服务合同。较之其他合同，在诸多方面有着自己的特殊之处，但在理论和实务中，学者和法官对此并没有引起相应的注意。物业服务合同由于其服务内容、服务方式的特殊性，虽然和其他类型合同具备很多相似的特征，但是又绝不同于《合同法》里已有的有名合同。众所周知，1999年颁布的《中华人民共和国合同法》和其他法律、法规并没有对物业服务合同确定特定的名称和设有相应规范， 如在《中华人民共和国合同法》中只规定买卖合同、供用电、水、气、热力合同、赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同和居间合同等十五种有名合同。
2003年国务院颁布的《物业管理条例》明确提出了“物业服务合同”的概念，而在此之前，在谈到物业管理人和业主及使用人为物业管理活动签订的合同时，多是用的“物业管理合同”或者“物业管理委托合同”，也有称之为“物业管理服务合同”。因此， 物业服务合同属于无名合同。本文认为，物业服务合同是一类新型的无名合同，它的新型性主要体现在合同主体、合同主给付义务及合同的客体三个方面。
(一)合同主体具特殊性
就物业服务合同主体而言，作为主体一方的物业服务企业属于新兴的第三产业，它实行自主经营、自负盈亏，是独立的企业法人。物业服务企业按资金、专业人员配备及受托管理物业规模的不同，可分为一、二、三级。物业服务合同的另一方主体是物业管理区的业主团体，业主团体是通过其代表机构业主委员会与物业服务企业订立物业服务合同的。业主委员会是物业管理区域内代表业主团体对物业实施自治管理的组织，这种组织在法律上也是一种创新。
(二)合同双方权利义务具特殊性
物业服务合同双方的权利义务内容也内含新意。其内容和要求在物业服务合同中有明确规定，物业服务企业有义务按时按质提供这些服务。一般公共服务是以合同中确认的价格向所有业主征收费用的。
具体到物业服务合同所设定的主要给付义务，从物业管理者角度言，一般有以下两个方面：
1、物的管理，系指对建筑物、基地及附属设施之保存、改良、利用乃至处分等所为之物的管理，原则上以建筑物的共有部分为限。
2、人的管理及服务，人的管理系指对区分所有人群群居生活关系所为之社区管理，其对象不外以居住于建筑物上的人为限，凡出入区分建筑物的人的行为，均应纳入，内容一般为对建筑物不当毁损的管理、对建筑物不当使用的管理及对生活妨害秩序的管理。
从物业管理关系的主要给付义务来看，物业管理团体提供的服务既有对物业共有部分的狭义上的管理，又有对共有物业设施的维修、保养;既有有关机械设施的购买、更换，又有对居住环境的安全维护;其涉及到若干有名合同和无名合同的内容，主要有雇佣合同、保管合同、租赁合同、承揽合同、委托合同等等。就此而言，物业服务合同的性质应该既不是现行法中所规定的任一类型的有名合同，也不是简单的一般所谓的无名合同，而是一种新型类型结合合同。
(三)物业服务合同标的和内容的特殊性
依据建筑物区分所有权理论，物业服务的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象主要是区分所有建筑物，物业服务合同的标的还包括：物业服务区域内的公共秩序、环境、气氛、形象、业主作为集专有权人、共有权人、管理团体成员三重身份于一体的行为等。它是具有相关资格的企业依法律和约定提供的集管理与劳务于一体的综合性专业服务。主要包括：住宅共有部位、共用设备的使用管理、维修和更新;物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;电梯、水泵等房屋设备的运行服务;保洁保安服务;物业维修、更新费用的帐务管理;物业档案资料保管;依合同约定对住宅的自用部位和自用设备进行维修、更新等。
(四)物业服务合同蕴含着当事人的委托信任关系。
物业管理公司依与业主形成的契约，为业主处理建筑物的管理与维修等工作，业主为其提供费用，物业管理公司管理活动的法律后果则由业主承担。物业管理活动的这一运作过程包含了业主的委托及对物业管理公司管理硬件及软件的充分信任。
故鉴于物业管理合同的特殊性，我们可以得出物业服务合同是一类新型无名合同的结论。
综上所述，笔者建议在立法中将物业服务合同典型化(即有名化)，以适应审判实践的需要。合同法的历史就是非典型合同不断地变成典型合同的过程。故建议在立法中将其作为一个典型合同来规定。这样，既能节约缔约成本，加强对双方当事人的保护，又能在出现纠纷时，准确地进行法律适用，从而促进物业管理企业朝着法制化的方向健康发展。
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