物业不需要跟业主签合同。在实际操作中，业委会成立前由开发商与物业公司签订前期物业委托管理合同；业委会成立后由业委会代表业主与物业公司签订物业管理合同。
《物业管理条例》第十五条
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十一条
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
按照《物业管理条例》的规定,业主在物业管理活动中,享有下列权利：
(1)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务；
(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议；
(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
(4)参加业主大会会议,行使投票权；
(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权；
(6)监督业主委员会的工作；
(7)监督物业管理企业履行物业服务合同；
(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
(10)法律、法规规定的其他权利。
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