【案情】
市民吕女士：去年底，经朋友介绍购买了博罗县城某单位宿舍一房产，成交价为40万元。卖方是姐妹两人，签订合同后，支付了1万元定金，对方答应尽快办理房产过户。但是没过几天，对方就表示说，房子卖不了，要取消合同，理由是房屋产权人是父亲所有，无法过户。纠纷从去年拖延至今还未解决，卖方答应退还1万元定金，但拒绝违约赔偿要求。
【分析】
业内人士介绍，因合同引起纠纷的常见情况通常有：房屋未经其他产权共有人同意私自出卖房屋;职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售;房屋已被列入改造范围，产权人却私自出售等。根据合同法的规定，合同无效、被撤销或者终止的，并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。所以，袁女士可以根据合同约定，要求对方支付违约金。
【相关链接】房屋买卖合同的生效要件
《合同法》第八条规定：“依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解合同。依法成立的合同，受法律保护。”该条规定对合同依法成立后的法律效果——当对事人的法律约束力作出了规定。
《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政规定应办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该条规定，对合同的生效要作了规定。上述两条规定，对合同的约束力与合同的效力(生效)进行了区分。
1、房屋买卖合同应当符合一般合同生效要件：
(1)当事人具有相应的民事行为能力;
(2)意思表示真实：
(3)合同的内容合法。
另外，不得违反《合同法》第五十二条的规定。
2、房屋买卖合同未采取书面形式的效力。
《城市房地产管理法》第四十条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同。因此，房屋买卖合同为要式合同。未采用书面形式，合同不能有效成立。另外，当事人申请房屋权属移转登记时，必须向登记机关提交书面的房屋买卖合同，否则无法办理产权移转登记。
3、没有进行地过户登记不影响合同的效力。作为房屋所有权变动要件的登记行为并非房屋买卖合同成立的法定要件，欠缺这一要件并不影响房屋买卖合同的效力。
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