房屋买卖合同中的卖方必须是该房屋完全所有权人或所有权人的委托代理人，具体包括如下几类：
(1) 城市私有房屋的所有权人。
城市私有房屋包括位于直辖市、市、镇和未设镇建制的县城、工矿区内的一切公民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。
公民个人出卖其所有的房屋时，凭房屋所有权证书和身份证明等确认其产权，不能提供房屋所有权证书的，不能承认其对房屋享有所有权，因而无权出卖房屋。
如果房屋的所有权为共有人共有的，房屋所有人出卖共有房屋，除应提交房屋所有权证书和房屋共有权保持证、身份证明外，还必须提交共有人同意出卖共有房屋的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效;如果其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。
《城市私有房屋管理条例》规定，房屋所有人对已出租的房屋进行出卖时，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
房屋的代管人、承典人、承租人等均不是房屋的所有权人，在没有得到房屋所有权人的委托时，不得出卖其代管、承典或承租的房屋，其所进行的房屋买卖行为无效，应废除其买卖关系。对于典当的房屋，依照最高人民法院的有关解释，典期届满逾期10年或典契未载明期限经过30年未赎的，原则上视为绝卖，出典人丧失出典房屋的所有权，房屋的所有权可以确定为承典人所有。
凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，属于有限产权房屋。有限产权的房屋在取得完全产权以前，不得进入房地产交易市场，其所有人需要出卖房屋时，只准卖给原补助单位或房管机关，不得卖给其他任何单位或个人，否则其买卖行为无效。
(2) 商品房屋的所有权人。
商品房屋主要指商品住宅，是由有资格的商品房屋开发公司开发的住宅及其必要的配套设施。商品房屋开发公司应是具有法人资格的企业单位，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。开发公司必须具有一定数量的合格的工程技术人员、经济管理人员、财务人员和与开发规模相适应的自有资金。未经省、自治区、直辖市人民政府指定的有审批权的机关批准，未在工商行政管理部门注册登记的开发公司，不准从事商品房屋的开发建设。具有合法资格的商品房屋开发公司，对其投资建设的商品房屋享有所有权，有权依法进行房屋交易行为。
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