日前，2014大连春季房屋交易大会在大连世界博览广场圆满谢幕，74家企业82个楼盘集中亮相，其中新楼盘数量达到15个，为近三届春季房交会之最。近年来，房地产市场迅猛发展，但同时商品房买卖合同纠纷也日益突出，出现了诸如虚假广告、全装修房质量差、合同欺诈、延期交房、延期办证等多类型纠纷，并呈逐年上升的趋势，不仅侵害了广大消费者的切身利益，严重影响消费者的正常生活，更成为了社会矛盾的焦点。在此，本报律师团队结合6个房产纠纷典型案例进行点评，以引导消费者科学、合理地解决商品房买卖中的合同纠纷。
一、广告宣传不实是否违约？
案情介绍：2005年3月，张某与被告某房产公司签订商品房预售合同。张某依约付清总房价款，但交房时发现被告存在规划大桥未通车、人工湖未建造等与售房时宣传图页不符的行为，所以请求房产公司赔偿自己“房屋销售差价”13000元。
法院审理认为，楼书中所载的新大桥不属于小区规划范围内的配套设施，被告在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容，被告对此不存在违约问题。因此，对原告要求被告赔偿房屋销售差价13000元的诉讼请求，法院依法予以驳回。
律师点评：如今，商品房销售大多实行预售制度，百姓购买商品房时并不能接触实体房屋，在购买时应谨慎判断，有必要仔细查阅相关资料中的宣传内容，审慎对待开发商对小区外部环境的宣传资料，如涉及交房标准、交房日期、小区配套设施等问题应在合同条款内进行具体明确约定，以免日后发生纠纷。
二、交房条件该如何认定？
案情介绍：2007年，蒋某与某房产公司签订商品房销售合同。在交接验房中，蒋某认为，房屋存在诸多违反合同约定及国家强制性标准的质量缺陷问题，存在重大安全隐患，需要整改和维修，无法接收该房屋。后来他提起诉讼，要求房产公司支付因防盗门与合同约定不符、露台与合同约定不符、天然气表未安装不符合交付使用条件等产生的赔偿款。
法院审理认为，房屋在A公司通知蒋某交接时已具备交付条件，蒋某应当接受房屋，蒋某要求就露台与合同约定不符、天然气表未安装的赔偿依据不足；而就交付的入户门不符合合同约定的情况，房产公司确有过错，应当相应赔偿。
律师点评：交房条件作为合同的重要条款，在合同中已明确约定，应以合同约定为准，即使商品房存在部分与合同约定不符的问题，也不能当然作为业主拒绝收房的理由，业主应通过向开发商主张赔偿或修复整改等合理途径维护自身权益。
三、装修房质量差业主能索赔吗？
案情介绍：2010年，朱某购买一处全装修房。合同签订后，他按约支付购房款，并于交房前进入所购房屋，不料发现门面划痕、地砖裂缝、地板色差等影响居住的问题，遂要求房产公司进行整改。但房产公司至今没有整改完毕。所以，朱某将房产商告上法庭。
法院审理认为，开发商交付的房屋存在质量瑕疵，开发商未及时对房屋进行有效维修，导致房屋无法使用处于空置状态，应对上述期间内原告因房屋空置产生的损失承担责任，赔偿相应的租金损失。
律师点评：房屋质量是商品房买卖的最基本要求。对商品房的主体结构质量问题或严重影响正常居住的质量问题，买房者有权要求解除合同，并要求开发商应承担违约责任。就商品房出现非主体结构的一般质量瑕疵问题，开发商负有保修义务，应当及时进行维修，否则亦应就扩大的损失承担赔偿责任。
四、逾期交房，业主能否要求退房？
案情介绍：陆某和房产商在购房合同中约定：“若开发商逾期超过90日仍未交房的，购房者有权单方面解除合同要求开发商承担违约责任。”如今，房产商真的逾期超过90日仍未交房，陆某起诉要求退房。法院审理认为，延期交房属实，陆某享有合同解除权。
律师点评：房地产开发企业应该按照合同约定的交房时间交付商品房，逾期交付的，应当承担逾期交付的违约责任，根据逾期情况及合同约定，购房者可以选择解除合同或要求支付逾期交房违约金。
五、房产商逾期办证，要担责吗？
案情介绍：2004年，钱某与某房产商签订购房合同并付了款，但房产商未按期将房屋销售合同交至房地产产权管理中心备案，且延期交房一年多，由此引起诉讼。法院审理认为，房产商存在延期办理备案登记、延期交房、延期办理房产证的违约事实，应依法承担违约责任。
律师点评：对消费者而言，购买房屋、取得房产证后，方才意味着拥有了法律意义上的房屋所有权。在此，提醒广大消费者在与房地产开发企业签订商品房买卖合同时，应明确房地产开发企业协助买房者办理房权证及土地使用证时间，并且更要明确逾期办证房地产开发企业应承担的逾期办证的违约金的具体计算方法。
六、买到“凶宅”能否解除购房合同？
案情介绍：陈某通过某房产中介看中陆某一套房子，双方签订二手房交易协议，并支付定金3万元。后经了解，陈某方才得知陆某妻子在该房内自杀身亡。陈某声称对方构成欺诈，起诉要求对方退还定金。
法院审理认为，被告签约前未告知诉争房屋内曾发生非正常死亡事件，不构成欺诈。但根据民事活动应当遵循的诚实信用、公序良俗原则，考虑到陈某购房目的系作为儿子的婚房，诉争房屋内曾发生过非正常死亡事件，从民间习俗和普遍认可程度而言，构成相应冲突，应当允许购买方解除合同。原告亦应对合同解除后果承担一定的过错责任。法院最终判令解除合同，酌定返还原告定金两万元。
律师点评：二手房交易双方均应遵循诚实信用原则，全面履行各自义务。出卖方不仅承担房屋权利担保义务及房屋质量担保义务，也应披露房屋权属之外的其他附属信息，如使用瑕疵、发生的非正常事件等可能影响房屋价值的信息；而对购买方而言，交易时亦应表达其购房目的及其他特别关注的信息，以避免草率成交引起不必要的纠纷。
