近年来，随着我国房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，商品房交易市场日趋活跃，但由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范，致使商品房买卖合同纠纷也逐年增加。据中国消费者协会统计资料显示，商品房买卖合同纠纷已被列为当前十大投诉热点之一，成为社会关注的焦点。[1]除了传统的诉讼解决机制外，仲裁作为诉讼外解决民商事纠纷的一种最重要、最有效的方式，正以其灵活、快捷、经济、保密等优势而越来越受到商品房买卖合同纠纷当事人的青睐。从目前各地仲裁机构的受案情况来看，商品房买卖合同纠纷占有相当大的比重，有的甚至高达60-70%，并且仍有进一步增长的趋势。[2]本文试就通过仲裁方式解决商品房买卖合同纠纷的有关问题作一探讨，以期对公平合理地解决商品房买卖合同纠纷，维护正常的商品房交易秩序有所裨益。
一、商品房买卖合同纠纷的主要类型及特点
在探讨商品房买卖合同纠纷的主要类型及特点之前，有必要先明确“商品房”和“商品房买卖合同”的概念，这对于准确界定商品房买卖合同纠纷的内涵和外延具有十分重要的意义。
在我国，商品房是一个特定的概念，是指房地产开发企业开发、建成以后，用于出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。[3]据此，凡是自己建造、委托施工单位建造或者参加统建且为自己使用的房屋及其他建筑物，不属于商品房的范畴。我国之所以设定特定的商品房概念，主要是国家为了加强对商品房交易行为的宏观管理，以维护商品房市场的正常秩序。
而所谓商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第1条的规定，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可知，商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。前者是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的合同;后者是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的合同。[4]二者在成立、生效要件以及当事人的权利义务等方面有所不同。
商品房买卖合同纠纷就是房地产开发企业(以下统称出卖人)与作为买受人的公民、法人或其他组织之间因商品房买卖合同而产生的各类纠纷的总称。仲裁和司法实践中，基于各种不同的原因，商品房买卖合同纠纷主要有以下几种类型：
1.因商品房买卖合同的效力引起的纠纷。根据我国《民法通则》和《合同法》规定，一项合法、有效的合同必须具备以下条件：(1)主体适格，即当事人具有相应的民事行为能力;(2)当事人意思表示真实;(3)合同的内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定。在商品房买卖中，也可能发生因主体不适格，或当事人缺乏真实的合意，或合同的内容和形式违反法律法规的强制性规定而导致合同无效的情形。例如，出卖人或其代销、包销、经销商不具备相应的资质而擅自销售商品房的;出卖人出售的商品房是不符合城市规划或者未经有关主管部门审批的违章建筑的;出卖人采用欺诈手段与买受人签订商品房买卖合同的;出卖人采取返本销售、售后包租或分割拆零销售[5]等法律禁止的方式销售商品房的，等等。合同无效必然导致买受人订立商品房买卖合同的目的无法实现，买受人有权要求出卖人返还定金或者已付购房款并赔偿损失。
2、因出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒有关事实导致合同无效或者被撤销、解除而引起的纠纷。实践中常见的主要有以下几种情形：(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明;(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。根据《解释》第9条的规定，出卖人具有以上情形之一的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3、因出卖人在商品房买卖合同订立后的某些背信行为而引起的纠纷。例如，商品房买卖合同订立后，出卖人在未告知买受人的情况下又将该房屋抵押或者出售给第三人，致使买受人订立商品房买卖合同的目的不能实现的。对此，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
4、因虚假销售宣传广告引起的纠纷。销售宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场。目前，90%以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获取最大利润，在促销时往往作一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。
5、因商品房认购协议及定金引起的纠纷。出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购协议，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，这是当前商品房买卖的通常形式。由于现行法律法规对认购协议问题没有具体规定，引发了大量纠纷，主要有两种情形：(1)当事人一方违反认购协议约定，导致商品房买卖合同未能订立，另一方要求适用定金罚则的;(2)当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力或其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，给付定金的一方当事人要求返还定金的。
6、因房屋交付使用引起的纠纷。常见的情形是，出卖人与买受人在商品房买卖合同中明确约定了房屋交付使用的期限，结果出卖人未按期交楼，买受人要求其承担违约责任的，或者出卖人按期通知买受人收楼，买受人在接到出卖人的书面交房通知后无正当理由拒绝接收的。当然，实践中也存在因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致纠纷的情形。
7、因买受人逾期付款引起的纠纷。按期、足额支付购房款和政府规定缴纳的有关税费，是买受人取得商品房必须支付的对价，也是合同约定的买受人的义务。但在商品房买卖实践中，可能由于各种客观的或者主观的原因，买受人未按期、足额地向出卖人支付购房款或者有关税费，往往易导致纠纷。
8、因房屋面积差异引起的纠纷。房屋面积直接影响商品房的交易价格。在签订商品房买卖合同时，买受人可以选择按套内建筑面积或者建筑面积计算房价款。若出卖人实际交付的房屋面积(通常以房地产测绘部门实测面积为准)与合同约定的计价面积不符，则有可能损害买受人的利益而导致纠纷。实践中常见的主要有以下四种情形：(1)实测计价面积大于合同约定的计价面积，出卖人要求买受人补足房价款或者买受人要求退房的;(2)实测计价面积小于合同约定的计价面积，买受人要求出卖人退还多收的房价款或者退房的;(3)买受人选择建筑面积作为计价面积，建筑面积符合合同约定，但套内建筑面积不符合合同约定的;(4)买受人选择套内建筑面积作为计价面积，套内建筑面积符合合同约定，但公共分摊面积不符合合同约定的。[page]
