【合同转让】期房转让合同的效力
【案情】
外地来A市的王某，于2007年年底在某公寓购买了一套期房，并将房款付清，期房的交房时间要到2008年的6月。急于要房居住的王某等不及，便将期房转让给了李某，双方签订了转让合同并告知了开发商。然而房子转让后，市场房价居高不下，王某一时又没买到合适的房子，便找李某要求解除合同，遭到李某的拒绝。王某于是2008年6月在法院提起诉讼，请求法院确认该转让合同无效。
【评析】
对本案中王某和李某签订的期房转让合同是否有效，存在着几种不同观点。
第一种观点认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”案例中王某并未登记取得房屋的权属证书，因此不能转让，那么王某和李某签订的合同是无效的。
第二种观点认为：国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中规定“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。”因此本案中的期房转让合同已违反国务院有关禁止性规定，故属于无效协议。
第三种观点认为：本案中王某与李某签订的期房转让合同实质上是将王某在商品房预售合同中所产生的债权(即房屋的期待权)转让给李某，且通知了作为债务人的开发商，该期房转让合同应是有效的。
根据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等的规定，期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房。购房者在开发商符合相关条件并取得商品房预售许可证明后购买商品房应签订预售合同。期房转让则指购房者在签订预售合同后至办理好房产证之前，将房屋再次转让的行为。
我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。” 同时我国《合同法》第52条的第5项规定：“有下列情形之一的，合同无效：‘违反法律、行政法规的强制性规定。’” 依据上述的两条法律规定看似期房转让合同是无效的，但是《城市房地产管理法》第44条及第45条却规定了商品房预售的条件及预售商品房再行转让的事项。那么《城市房地产管理法》的第37条与第44条岂不是前后矛盾?只要我们进一步深入研究，就会发现《城市房地产管理法》的立法本意并非如此。《城市房地产管理法》的第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”此条款作为授权性的规定，将期房转让的方法、程序等交由国务院来具体制定。由此我们可看出《城市房地产管理法》的立法本意不是禁止期房转让的。此外按照法理学的一般原理，只要是法律和行政法规没有禁止的,公民便可以选择作为或不作为。因此，本案中双方订立期房转让合同的行为并不违法。依据国务院办公厅转发的建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”，认为“期房转让合同是无效”的观点是站不住的。国务院七部门出台的意见是一种部门规章，并不是行政法规。认定合同无效应当以法律或行政法规的规定为依据。所以，国务院七部门的意见仅是导致无法办理期房转让登记而已，不必然导致再转让该房屋的合同无效。
鉴于本案中王某已经付清房款并未取得房产权证，其取得的是对房屋的期待权，这种对房屋的期待权实质上是一种基于商品房预售合同所产生的债权，而基于合同之债所产生的权利义务关系也是合同法及合同法理论所认可、支持的。我国《合同法》第79条、第80条等规定了合同权利转让事项。王某与李某签订的期房转让合同实质上是将王某在商品房预售合同中所产生的债权转让给李某，且通知了作为债务人的开发商，该期房转让合同理应受到合同法的保护。
综上，笔者同意第三种观点。
