一、基本案情
2006年原被告及第三人(经纪方)签订了《房地产买卖合同》，原告通过第三人购入宝安区世纪春城某单位，转让成交价633700元，定金6万元为第一部分楼款，对于该笔款项，买方需于签署合同时交保证金5000元予经纪方，若卖方签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，买方在卖方签署本合同后两日内给付定金余款55000元，卖方在买方补足定金后将该物业的红本房地产证原件放于经纪方处以备过户之用，定金在卖方以定金名义签收后交由经纪方托管，待经纪方查验该物业产权清晰有效可转让后将定金放予卖方，其余楼款以银行按揭方式付款等内容。2006年3月23日，二被告与第三人对合同内容增加了买方须于2006年4月31日前支付首期款，并存入经纪方指定账号托管;买卖双方签署本合同时均清楚该物业处于有认购书但未办理房地产证状态;卖方须在收到全款后两日内将该物业交予买方使用等条款。对上述增加的所有条款原告亦均表示认可。
同日，被告签收了原告交来的5000元定金。2006年3月31日至5月10日期间，原告陆续向第三人交齐涉讼房产的剩余定金55000元。第三人通知被告定金到账后，2006年6月2日被告二单方向第三人出具收款收据一份，内容为：今收到第三人代客户黄某交来购买世纪春城某单位之定金6万元。收据上载明确规定付款方式为转账(以到账为实)，上述款项存入户名何某，账号某某某。收据开出后上述款项未存入被告指定之账户。
2006年6月4日，二被告以定金延付太久为由，通知第三人其将不再按涉案房地产买卖合同约定出售房产。另查明，涉案房产于2006年7月3日核准登记在二被告名下，并已进行抵押登记。据此，原告向原审法院起诉请求：判令两被告继续履行《房地产买卖合同》，即交付合同约定房产并办理房产过户手续，房产交易价格为人民币633700元。
二、一审认定
一审法院深圳市宝安区人民法院认为，三方于2006年3月23日达成最后合意，约定签署合同后两日内交纳6万元定金，原告关于定金支付时间可延至合同签订后50日的理由，既无合同依据亦未取得其他合同相对人的同意，原审法院不予采信。
关于原告交付定金的时间认定问题，原审法院采信第三人于2006年5月10日出具的收款收据上记载的内容，确认原告交纳的最后一笔定金于2006年5月10日由第三人签收，构成迟延支付定金。
关于两被告是否通过签收定金的形式接受了原告延付定金的问题。根据原被告及第三人的约定，第三人依被告的委托接收原告给付之定金的范围是合同签订两日内。但第三人在未取得被告同意的情况下接受了原告延付的定金，该接受行为的效力尚待被告的追认。被告二作为涉案房产的共有人及涉案合同的共同出卖义务人，其签收6万元的行为构成表见代理，应视为两被告的共同追认行为。但从收据内容可看出该追认是附条件的，收据上“以转账为实”的真实意思是定金要以转账方式支付到被告指定账户后，方视为被告已收取定金。对于该笔定金未划入被告指定账户的原因，第三人辩称是要等被告交认购书才能划款。由于各方未另行约定，在延付的定金划入被告账户前被告有交存认购书之义务。故对第三人的上述意见，原审法院不予采纳。因此，在6万元定金未转入被告指定账户的情况下，不能认为被告接受了原告延付定金的行为。在原告未能依约交付定金的情况下，被告可选择解除合同，故原告请求被告继续履行房地产买卖合同，原审法院不予支持。并判决：驳回原告的诉讼请求。
三、上诉理由
上诉人黄某不服原审判决，向深圳中院提起上诉。上诉人认为：一、原审判决认定两被上诉人签署的《收款收据》系附条件的追认，性质错误;二、被上诉人二以定金名义对6万元进行签收，应视为两被上诉人同意上诉人延迟交付定金，买卖双方应依约继续履行合同。
四、二审判决
深圳市中级人民法院于2007年5月21日作出终审判决，认定原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，判决如下：
一、撤销原审判决;二、三方签订的《房地产买卖合同》有效，当事人应当继续履行合同;三、驳回原审原告的其他诉讼请求。
五、律师分析
1、涉案房地产合同的效力问题。
三方于2006年3月23日签订《房地产买卖合同》时虽然涉案物业处于仅有认购书但未办理出卖方名下房地产证的状态，但该合同系各方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，应当认定为有效，各方应切实履行。
2、关于上诉人是否支付了6万元定金的问题。
三方签订的《房地产买卖合同》中明确约定了定金为6万元，买方应于签约时交保证金5000元，并在两日内支付定金55000元，定金在卖方以定金名义签收后交由经纪方托管，待经纪方查验该物业产权清晰有效可转让后将定金放予卖方。现上诉人虽未按合同约定的时间交付定金而是迟延交付了定金，但上诉已实际支付了6万元并按合同约定托管于第三人处，被上诉人之一何某亦对上诉人交付的6万元以定金名义进行了签收，被上诉人之一李某对被上诉人何某的该签收行为不予追认并不影响上诉人已交付定金6万元事实的认定，即上诉人已向被上诉人支付了6万元定金，该定金未直接交付给被上诉人而是托管于第三人处符合三方合同约定。
3、关于被上诉人是否具有解除涉讼合同的权利问题。
涉讼房地产买卖合同第10条约定：“如买方(即上诉人)未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方(即被上诉人)没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失”，本案中，虽上诉人未按约于合同签署后两日内缴齐6万元定金，但上诉人交付定金的行为只是迟延履行合同条款而非不履行合同条款，其迟延交付定金的行为并不必然导致“合同不能顺利完成”，涉讼房屋买卖合同并未规定上诉人该项迟延支付定金的行为可赋予被上诉人解除合同的权利，涉案合同并不是不能继续履行，上诉人迟延交付定金的行为并未达到合同约定的解除条件。在合同未达到约定解除条件的情况下，则应审查其是否达到法定的解除条件。《合同法》第94条规定了五项合同法定解除的条件，上诉人迟延履行债务即迟延交付定金的行为并不会致使合同目的不能实现，不构成合同法第94条第(四)项的解除条件;同样，上诉人的违约行为亦不构成合同法第94条其他法定解除合同的条件，故被上诉人无权解除涉讼《房地产买卖合同》，各方当事人应当继续履行合同，上诉人有权请求被上诉人继续履行合同。[page]
4、关于上诉人请求被上诉人向其交付房产并办理过户手续的问题。
涉讼《房地产买卖合同》约定上诉人向被上诉人交清全部房款后，被上诉人才将房屋交付给上诉人使用，现上诉人尚未履行支付剩余房款的义务，则被上诉人向上诉人交付房产及办理过户手续的条件尚未成就，上诉人的该项上诉请求缺乏依据，法院不予支持合乎法律规定。
因此，二审法院撤销原审判决、作出继续履行房地产买卖合同的判决是正确的，既符合法律规定，又有效维护了公平诚信的市场交易秩序。
