宣传资料可否视为合同内容

刘女士来信说，半年前她在一家房地产开发公司印发的宣传资料中得知，该公司准备开发一处住宅小区，她见小区所处的地段、价位比较合理，宣传资料中还特别注明，要在小区内建设游乐场和花园。于是，便与这家房地产开发公司签订了商品房买卖合同，并按合同预付了60%的购房款。但是，现在她发现房地产开发公司并没有按照宣传资料中所注明的那样修建游乐场和花园，而是在那块指定的位置上又建起了两栋商品房。为此，她找到房地产开发公司，要求他们承担违约责任，而房地产开发公司的负责人却说，在所签订的商品房买卖合同中并没有此条款，宣传资料是不能代替合同的，根本没有法律效力，无须承担任何违约责任。那么商品房的宣传资料能否视为合同内容？
　　浙江人民联合律师事务所律师牛璞解答：商品房的销售广告和宣传资料在一般情况下为要约邀请。但是根据司法解释，具备一定条件的销售广告和宣传资料应当视为要约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格确定有重大影响的应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从以上规定可以看出，刘女士信中所提及的房开公司关于在宣传资料中所作的在住宅小区内建设游乐场和花园的承诺，对她签订商品房买卖合同是有着重大影响的，所以，这份宣传资料应当视为合同内容，该房开公司违反承诺，应向刘女士承担违约责任。