首先，可以明确的是面积不符的合同时有效的。因为这样的合同并且不属于合同无效的情形，因此它应该是有效的。
房屋实测面积与合同面积不符，如果超出合同面积，在面积3%以内的部分由买方补齐，超出部分由卖方承担，如果面积低于合同，则卖方以实际面积差来进行赔偿。
法律依据：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；
（3）房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
大家在订立买房合同时，如果遇到卖房提供的购房合同中楼房面积与实际住房面积不符，大家可以请求法院追究卖房者的违约责任。但是一般情况下，买房者是不能够请求法院认定此购房合同是无效的。因此，大家在遇到这样的问题时，一定要参考我们的相关法律规定，通过正当的途径来维护自身的合法权益。以上就是关于面积不符的合同是否有效问题的解答，大家如果有其他问题，可以积极咨询找法网的律师。
