在商品房预售中，开发商通常会对其所开发的项目进行大量的广告和宣传活动，对项目进行说明及作出各种承诺。部分开发商为了达到吸引购房购买的目的，往往会做出一些不实说明和承诺，而有些说明和承诺会对购房者是否购买，以什么价格购买有影响，甚至是重大影响。
在项目房屋建成后，如果广告中的说明和承诺法有兑现，则购房者会大呼上当，要求开发商承担违约责任，重者要求解除合同，轻者要求赔偿损失等等。但开发商则会以各种理由推卸责任，比如广告内容并不是双方合同内容。
实际上，开发商广告中的说明和承诺通常未订入双方合同中，未订入合同中的说明和承诺对开发商有没有约束力?这是因广告不实引起的纠纷在处理时都要面对的问题。
根据我国合同法的规定，商业广告属于要约邀请，通常对当事人不产生约束力。最高人民法院于2003年出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释第三条规定在一定条件下认可商业广告的效力，认可标准有两个方面：
一、 广告内容方面
1、 广告中的说明和承诺必须限定在项目开发规划范围内，即项目红线范围内，对涉及的红线范围以外的说明和承诺则排除在外。
2、 广告内容必须是关于房屋及相关设施的说明和承诺。
3、 广告的说明和承诺内容必须具体确定。
二、 广告内容所起作用方面
广告中的说明和承诺对购房者须同时产生以下影响：
1、 广告中的说明和承诺对购房者是否订立买卖合同有重大影响;
2、 广告中的说明和承诺对房屋价格的确定有重大影响。
同时具备上述两方面条件的，广告中的说明和承诺即可视为合同中的内容，对双方当事人有约束力，开发商违反的要承担违约责任。
同时，上述认定标准也存在一些问题：1、一概将红线范围以外的说明和承诺排除在外并不见得合理，实际上不少不实广告的内容涉及的正是红线范围以外的说明和承诺，如地铁，公园等。2、对于广告的内容何为“具体确定”没有一个具体的认定标准，这就可能导致不同的法官会有不同的判断。3、广告中的说明和承诺对购房者是否订立合同和确定房屋价格有重大影响，具体如何认定，什么才算重大影响，这也完全依赖法院自由裁量。
