买方借贷款不能之由无权要回定金
更新时间：2019-07-09 02:29
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导读：
买方借贷款不能之由无权要回定金奚正辉2010年4月9日，买方刘女士通过中介公司向闫先生购买上海市海川路一套公寓房，买卖双方签署了《委托购买意向书》，约定：转让总价为100万，7日内签署买卖合同并支付总房款的50％，在过户当日支付剩余的全部房款并交房。当日，买
买方借贷款不能之由无权要回定金
奚正辉
2010年4月9日，买方刘女士通过中介公司向闫先生购买上海市海川路一套公寓房，买卖双方签署了《委托购买意向书》，约定：转让总价为100万，7日内签署买卖合同并支付总房款的50％，在过户当日支付剩余的全部房款并交房。当日，买方向卖方支付了定金伍万元。
卖方购买的该房屋是期房，还未取得小产证，双方无法签署《上海市房地产买卖合同》。2010年4月14日，双方签署了中介公司拟定的《定金合同》。当日，买方又支付了定金45万元，卖方把全套钥匙交付给买方装修房屋。
2010年5月12日，买方发函提出因为贷款政策变化要求解除合同，归还全部定金，卖方没有同意。2010年5月25日向法院起诉要求归还全部定金50万元。
本案的争议焦点一：买方贷款不能是否属于情势变更
2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），对二套、三套房贷进行了严格的控制，政策异常严厉，很多购房人都因为贷款不能无法履行买卖合同。买方认为因为政策出台，导致其贷款不能，属于情势变更，买方无需承担违约责任。卖方认为本案中买方签署的《委托购买意向书》与《定金合同》都没有提到买方要贷款，从约定的付款日期可以推定是一次性付款，因为贷款通常是要等他项权证办出后才放款，本案约定是过户当日支付剩余的全部房款。鉴于买方无需贷款购买该房屋，故买方不能适用情势变更原则。
争议焦点二：定金的比例
卖方在庭审中明确表示小产证已经办出，愿意按原来约定将房屋出售给买方，是买方因为政策出台担心房价下跌不想购买该房屋，买方违约事实清楚，理应承担违约责任，卖方要求没收全部定金。
法院认为：买方累计支付了定金50万元，定金占到总房价的50％。根据《担保法》第九十一条的规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”故卖方只能没收定金20万，其余30万因为超过20％无效，理应返还给买方。
奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
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买方不能拿到卖房的定金吗?
一般情况下，有合同约定的按照合同约定，没有合同约定的可以协商处理，一般是不用退的，有争议的可通过法律途径处理。
请问，先付定金后，因为买方，抵押贷款不能批准，买方有权要求开
1、非房屋产权人出卖他人房屋的
有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。
2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的
共有房屋形成的原因一般是：
（1）、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋；
（2）、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有；
（3）、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋；
（4）、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。
《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。
3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的
开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
