揭开定金神秘面纱
定金存在于目前深圳所有商品房买卖中。定金已成为商品房买卖的普遍现象和伴生现象，并约定俗成地形成一些特征。但是目前由于对商品房买卖所产生的定金仍没有一个非常明确的界定和操作标准。因此有关定金的纠纷和投诉时有发生。根据深圳市房地产业协会的统计，在近期受理的房地产投诉中，30%的纠纷与定金有关，而在每天的电话咨询中，有近一半是定金问题。
几种典型的定金纠纷房地产的定金纠纷多种多样，以下是较为典型的案例：
案例一：欺骗消费者下定
某楼盘在广告上许诺：“当天下定，当天取匙，即做业主。”但实际上在某消费者下定的当天，却未能如广告所说的那样“当天取匙”。 案例二：消费者不知情下定
某女士年48岁，按深圳有关规定不能享受商品房20年银行按揭，在不知情的情况下交定金一万元，后发生纠纷。
案例三：下定时未作书面约定
某楼盘销售人员收了某消费者交来的定金一万元，但没有给该消费者出具“尾数纸”，也没有签订认购协议书，发生纠纷。
案例四：不符合商品房销售条件而收取定金
某期楼尚未取得商品房预售许可证而提前发售，进行“内部认购”，某消费者要求退定金两万元，发生纠纷。
定金是如何界定的
什么是定金，房地产法规里并没有明确的界定，房地产待业对定金也没有形成统一的叫法。在商品房买卖的实际操作中，“定金”通常又被人们称作“订金”、“保证金”、“诚意金”、“预付款”等等。有人认为，定金是一种承诺，是买卖双方的临时合同。
深圳大学法学院主任、副教授傅静坤博士作了这样的界定：“订立合同的一方为了证明合同的成立和保证合同的履行，在应该给付的款项内预先支付给对方的一部分。”她进一步指出，它所具备的特征在《民法通则》和《担保法》的都有明确的表述。
根据以上法律条款所作的界定，法律意义上的定金至少具备以下特征：1.债权的一种担保形式;2.金额没有统一标准，由当事人约定，但不能超过主合同标的物额的20%;3.以书面形式约定由定金所产生的当事人权利和义务。
定金收取的“黄金法则”
经过深入的采访调查，商品房买卖过程中的定金收取具有独特的“黄金法则”———“大定”跟着“小定”走，“尾数纸”后是“认购协议书”。
