导读：
国六条细则第二条规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。该规定出台
国六条细则第二条规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
该规定出台后可谓一石激起千层浪。尽管该条规定目前尚有许多不明确之处，如套型面积如何解释、70%的比例是针对单个项目抑或总量控制尚无定论，可能还会存在一些政策缓冲的余地，但其关于未取得施工许可证的项目按新政策调整户型的规定，却确定会对利害关系人业已建立的民事法律关系产生冲击。本文将对施工许可证办出之前，开发商和施工单位业已签订的施工合同在国六条细则出台后将如何履行的问题进行探讨。
按照国六条细则的规定，不符合套型面积要求的项目，开发商必须作出调整，这就会涉及项目设计的变更，并进而引起工程量、工期及工程价款等变更。此时，开发商可能会和施工方订立补充合同，对原施工合同的相关条款进行变更。若上述项目未经过招投标程序，当事人协议变更合同当然不存在问题。而实践中，建设项目多半是经过招投标的，依据我国招投标法第46条的规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。投标人和招标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。最高人民法院关于建设工程施工合同的司法解释也再次强调这一规定。而上述开发商和施工方订立的补充协议系主要针对工程量、工程价款以及工期变更作出的，属于合同实质性条款的变更。表面看来，该补充协议似乎符合招投标法禁止的行为模式，应做否定的法律评价。但我们认为基于该变更事由的特殊，应肯定其合法性。对于这一问题我们将从招投标法第46条规定的立法目的、合同法基本原则和具体法律规定招投标施工合同中的适用两个方面进行分析。
首先，招投标法第46条的规定的立法目的在于防止当事人在招投标过程中规避法律，确保合同订立做到公开、公正、公平，维护社会公共利益和市场的公平竞争秩序。其立法用意在于规范招投标行为本身。
其次，合同法有关不可抗力制度的规定应同样适用于施工合同。通过招投标订立合同后，当事人的意思自治受到一定的限制，但应不排除出现特定事由后，当事人仍可依法变更合同。依据合同法规定，在发生不可抗力后，当事人可以视不可抗力的影响程度变更或解除合同。所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般包括自然灾害和社会事件，前者如地震、洪水、火灾等，后者如法律、政令的颁布、修订等。
国六条细则的颁布是当事人无法预见、无法避免、并不能克服的客观情况，应属不可抗力。该种不可抗力发生后致使按原合同继续履行成为不可能，当事人必须变更合同。该变更行为并非基于恶意规避招投标法规定，而是政令变化后的被动选择，在这种情况下允许当事人变更合同也并不违反招投标法的立法目的。因此，在国六条细则颁布后，开发商和施工方变更施工许可证办出之前签订的施工合同的行为应合法有效。
