引言
房地产三级交易市场通俗的理解是指已购买房地产的单位或个人，再次将房产转卖、交换或转租的市场。房地产三级交易市场通常是住房消费者之间的交易，常见的有私人间的房屋买卖、租赁、交换以及抵押、典当、拍卖等流通形式。从前述流通方式可以理解为房产消费者对房产消费者的交易模式，即“C2C”模式，而律师在这过程中就类似淘宝网的支付宝一样，可以保证交易的安全。基于篇幅的考虑，本文仅探析房地产三级交易市场的二手房交易，交易的种类包括自建私有房、房改房、经济适用房、集资房、单位自有房和已购商品房的再转让。
二手房交易开始前，当事人双方基于风险的考虑，往往需要律师从中提供法律服务以求降低交易过程中的法律风险，此阶段律师可提供的服务主要是代表一方当事人对另一方当事人的资信进行审查核实，资信审查是指对双方当事人作为二手房买卖的主体资格以及交易标的物本身的权利状况的一种审查，其法律依据主要是《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》以及交易所在地的地方法法规及其他有关规定。从律师提供法律服务可分为交易主体资格的审查、交易房屋权利状况审查以及房屋质量风险告知等三个主要方面。
一、交易主体资格的审查法律服务
1、卖方主体资格审查
由于二手房买卖交易过程中信息及交易地位的不对称，往往导致买方处于相对弱势的地位，买方借助律师的作用可以减少因为前述资源的不对称所带来的法律风险。根据我国现行相关法律规定，二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上，房屋所有权证书记载的房屋所有权人。根据《物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”因此，律师在审查过程中发现房屋产权登记薄和房屋所有权证书记载的人存在冲突时，应以房屋产权登记薄为准。二手房卖方根据我国相关规定可以是中华人民共和国境内的自然人、法人，也可以是境外的自然人、法人或者其他组织。但需要应当注意的是法律、法规、规章另有规定不许出售的或者土地使用权出让合同另有约定的除外。由于二手房交易卖方可以是法人或其他组织，因此律师需要特别注意两类主体，一类是公司，另一类责任国有企业或集体企业。就公司作为交易主体时，律师应当注意二手房交易主体是有限责任公司还是股份有限公司，应当审查公司董事会、股东会或股东大会审议同意交易的书面文件，同时注意公司章程对公司所有的房屋进行交易的相关规定。而对于国有企业或集体企业作为二手房卖方时，由于二手房交易主体是国有的，因此应当审查政府主管部门的批准文件或者审查职工代表大会的批准文件。前述两类特殊主体作为二手房买方时，其主体审查也类似前述注意事项。
2、买方主体审查
二手房买方可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织。基于各种财产目的和利益，买方可以以自己的名义购买，也可以以他人的名义购买。还可以设定房屋信托持有和管理房屋。律师可以根据委托人的购买目的，提供优选方案供委托人参考，此时律师充当的是参谋的角色，因此不能代替委托人决策。另外需要注意的是近年来因房价的过快增长，为了防止房价的炒作，无论是国家层面还是地方政府均对房屋买卖作出了诸多限制性规定，以深圳为例，深圳市在2007年出台了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》【深国房(2007)254号】，按照该通知的规定，申请人作为香港居民在房产交易中心不能办理房产过户手续。因此，律师在提供买方资格审查服务时，尤其应当关注地方政府对买方主体资格的限制性规定。
二、交易房屋权利状况审查法律服务
如果交易主体的资格经过律师审查后无瑕疵的，则交易双方随之关注的便是交易标的物即二手房本身的权利状况是否存在瑕疵，律师在这方面需要重点关注以下几个方面：
1、二手房权属问题
根据我国现行相关法律法规的规定，没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖。在某些情况，尽管没有房产证，但是买方非常想要购买该房屋，则律师在评估风险后，可以通过信托设计进行交易，对此应当有当事人的另行委托。为慎重起见，律师应建议买方向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，了解拟交易的房屋是否有产权争议。就我国而言，房地产登记机关是指当地县以上人民政府设立的房地产管理机关。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致。如：北京现在归北京市建设委员会管理。律师提供咨询意见前，应当了解本地的房屋登记管理机构以体现自身服务的专业性。至于土地使用权登记机关则是所在地的县以上土地管理部门，但是应当加盖人民政府的印章,以人民政府的名义发证。
2、房屋共有的问题
律师在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。根据《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，律师应当查明房屋是否具有共有权人。二手房属于两个以上(含本数)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明，必要时律师应出具相关示范文本。另外需注意的是根据法理夫妻对共同财产具有相互代理权，从我国《婚姻法》对夫妻共同财产的规定可以看出，对于夫妻共同财产，我国实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。因此，尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权认为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。
3、权利限制问题
二手房交易前，律师应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。二手房交易前，买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等，有权采取限制措施的有建设行政管理机关。必要时律师应向登记机关和有关部门查询。无法取得独立证据的,当事人应当作出没有权利限制的说明。
4、他项权利设置审查
按照有关法律规定，出卖人出卖抵押的房屋，无须取得抵押权人的同意，只要通知抵押权人即可。如果抵押权人以抵押物转让为由要求法院或仲裁委认定二手房交易无效的，则买受人可行使涤除权来去除交易房屋上的抵押限制。当然，律师审查出房屋设置了抵押后，应该告知买房人有承担所购房屋被追及还债的风险。另外应当提醒出卖人，在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务，买卖合同无效。如果房屋出租的，应当通知承租人，不能取得承租人的书面同意，买卖合同也可能被宣告无效。提前通知须在合理期限内进行。买方则应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
5、优先购买权问题
共有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。买方应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如果没有取得优先买方的放弃优先购买权的书面文件，律师应当提示买卖合同被宣告无效的风险。买方应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先买方的优先购买权。应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权利行使条件。
6、其他禁止二手房转让的情形审查
按照现行相关规定，律师应当注意属于以下情形之一的二手房禁止转让：
(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的;
(2)依法收回土地使用权的;
(3)权属有争议的;
(4)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一：
(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
(4)上市出售后形成新的住房困难的;
(5)擅自改变房屋使用性质的;
(6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。
三、房屋质量风险告知
二手房作为一种客观存在的物质，其存在及使用有一定的期限。从卖方而言，应当保证房屋出卖时二手房除法律上的瑕疵外，还应当保证无质量上的瑕疵，即应能保持正常使用功能。如二手房超过合理使用年限后若继续使用的，出卖人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。而对买方而言，其购买的初衷是为了能够居住或用于其他合理用途。律师应当提示买受人查看或调查所购二手房的质量状况。如果查看时未提出异议，应认为认可该房屋的质量，律师应当提示委托人，律师不对房屋质量承担任何责任从而避免自身的职业风险，做好自我保护工作。
四、结语
二手房交易的法律服务市场潜力巨大，本文探讨的仅仅是其冰山一角，但基于其作为整个交易的基础，其重要性不亚于二手房交易过程中的其他阶段。
