已在中国房地产市场尝到甜头的海外资本不会因政策上的压力而打消其投资念头。在地产商普遍缺钱的当下，海外资本有着广阔的市场需求，与政策的博弈仍将继续下去。此次颁布的《目录》能否实现预期的效果，至少从目前来看仍充满着不确定性。
不难看出，政府开始实施的《目录》进一步缩紧了外资进入房地产市场的范围。在具体条款的制定上，《目录》已不再鼓励外资进入内地普通住宅的开发建设，同时第一次明确提出，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。
“限外令”面临失效尴尬
通过此番《目录》的实施，透露出政府部门再次发出限制外资进军内地房地产业的强烈信号。这一点，从《目录》中新增了限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的内容便可见一斑。
然而，《目录》的出台并没有像去年政府颁布“限外令”之前那样，引发房地产市场的恐慌和二手市场的格局变动。截至记者发稿时，北京二手房市场的交易情况并没有受到太大影响，包括外资大举进入的高档住宅市场。为此，“中大恒基”副总经理付某严表示，《目录》对二手房市场调整的出发点主要是控制外资通过中介进入炒房领域，对真正的购房者、包括外籍购房人士并没有什么新的规定，所以短期内不会给市场交易情况带来变化。
同时，由于《目录》限制内容还比较笼统，并没有更加明确的细则出台。未来政策用什么方法执行以及对外资已投资的项目如何处理并没有明文规定，从而留给人们更多的想象空间。第一太平戴维斯副董事长陈某辉说道：“《目录》的实施，在短期内不会给房地产市场带来太大波动。因为外资还可以有很多途径进入房地产市场，《目录》影响到的可能是那些想进入而现在还没有进入的外资公司，会体现在进入门槛、融资渠道等方面。”
事实上，早在2006年7月份由商务部、建设部等六部委颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》就被业内解读为政府试图限制外资进入而颁布的“限外令”。在该意见中，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资;同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。
随后在2007年国家又陆续出台了两大限制外资进入房地产领域的纲领性文件。即2007年5月份颁布的《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》。这两个新的文件使得外资进入中国房地产领域的难度和成本加大，意图阻挡住来势凶猛的海外资本。
然而这一系列的限外政策似乎并没有有效堵住境外热钱的涌入，近一年以来外资进入中国房地产业的资金数量并没有减少。据国家统计局近期公布的数据显示，2007年1至9月份，全国完成房地产开发投资超过1.68万亿元，其中利用外资423亿元，同比增幅超过60%。2007年上半年，房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资总量的比重达到24.1%，比2006年全年提高近11%。
实际上，在人民币汇率改革启动之前，海外热钱就已经着手购买中国的房地产资产，早期进入房地产领域的外资大多获利在100%以上，远远高于成熟市场3%至5%的平均回报率。而海外热钱往往是通过隐秘渠道进入中国，由此带来的金额尚难统计。
由于对中国经济的良好预期以及人民币升值速度加快等因素，外资反而加快了对酒店、工业、商业等传统行业的投资步伐。以酒店业态来看，外资进入的态势非常明显。据了解，目前投资中国酒店的外资可分为两大类，一是酒店投资公司或管理公司。主要倾向于购买单体酒店。二是部分基金或财团倾向投资连锁酒店，或是直接参股中国酒店管理公司。
显然，房地产市场“限外令”出台后，外资对中国房地产的投资并没有减少，只不过转换了方式与目标。政策失效的背后，基于巨大的市场利益。
外资曲线进入方式
面对中国政府日益收紧的房地产外商投资政策，越来越多海外资本的应对手法正变得愈加灵活。由于政府对国内房地产进行一连串信贷紧缩，中国房地产企业普遍资金紧张，某些房地产开发商在追求高速业务扩张的同时，不得不寻求引进外资。
目前外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。例如去年花旗集团注资2000万美元参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区“建业里”改造工程就属于外资购买股权形式。
此外，外资涌入中国房地产市场的方式有外资债务、外商直接投资、外商基金投资等等。例如荷兰ING房地产基金近几年分别与重庆龙湖地产、金地集团等较有实力的开发商展开合作，其主要模式是单个项目合作，共同出资参与土地竞拍和后续开发。与此同时，一些拥有国际背景的地产顾问公司，也正成为海外房地产基金渗透内地的有力牵线者。
除以上外资进入方式外，海外热钱往往会通过某些特殊的渠道进入中国房地产市场。例如通过在境内注册贸易公司，使得外资假借贸易的形式进入中国房地产市场。
黄某立现供职于北京某个中外合资的项目公司，该公司主要在北京从事高档写字楼项目的开发。
“由于《目录》中将外资投资高档写字楼开发列为限制类，境外资本想要结汇进入写字楼项目非常困难。”黄某立无奈表示，写字楼开发不仅在前期需要大量的资金，后期项目完工后短期持有更是需要大量资金支持。基于此种情况，公司便有了在境内注册贸易公司的打算，来让外资借道入境。
“《目录》仅是对外商投资的限制，外商在国内注册了贸易公司后可以通过贸易的手段，让国内的贸易公司赚取多余的利润，而这部分利润则属于内资，可以用来投资国内的产业，这是不会被法律限制的。”北京亿家嘉律师事务所马某勋律师说道。
显然，《目录》修订主要是为了限制还未进入到中国的外资，外商已经进入中国并且盈利的资本已不属于被限制的外资。还没有进入中国的外资如果要投资国内被限制的项目，无论在批准或是资金额度放宽上都会有困难，而通过注册贸易公司的方式则可以避开审批的困难。[page]
对于国内众多急需资金支持的地产商而言，已然迫切希望与外资搭上千丝万缕的联系。“限外令”并不能浇灭地产商与外资合作的热情，在这样的背景下，外资曲线进入的渠道变得更加多元化。“从新目录的具体内容来看，对外商投资地产限制的严格程度并不算很高。何况各地政府在实际执行时，由于有引资招商的压力，预计将会有很多变通的办法供外资进入。”一位外资开发商高层乐观地表示。
中介行业融资受限
与之前颁布的“限制令”相比，此次《目录》的最大调整在于增加了外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，因而被业内称之为“二手房限外令”。
为了吸引境外资金，中介公司在最近几年都走大规模地扩张的道路，而房地产中介公司对外融资成为房地产行业一个普遍现象。自2005年以来，先有高盛注资21世纪中国不动产，后有软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团分别持股顺驰以及易居中国海外上市。
而房地产中介不同于房地产开发，其开店之后即可运营的特性使得其投入成本并非很高。然而，要想形成全国快速扩张的局面，没有强大的资金支持也难以做到。几乎所有的中介公司都不会掩饰其对资本的渴望。
“中介公司引入资金，无疑是为了战略扩张。”我爱我家副总裁胡某晖如是说道。房地产中介机构主要的实力体现在门店的数量上和经营范围的覆盖上，门店数量越多，覆盖范围越广，才能使公司的效益最大化。透过融资将公司的影响力扩大，进而可以吸引到进一步的投资。
“事实上，中介更长远的融资想法是像易居中国那样赴海外上市，现在北京多数大中介都或多或少地有上市的想法”，一位不愿透露姓名的业内人士指出。2007年8月份，易居中国在纽交所上市，可以说是为国内的中介公司竖起一面旗帜。
海外融资对于中介公司来说有以下两点好处：一来可以在内地不允许房地产中介上市的情况下，从海外获取更多扩大企业规模和经营范围的资本;二来更重要的是，许多中介都有从二手房经纪转入一手房开发的想法，海外融资无疑是获取更多资金支撑的最有效方法。
然而，《目录》实施对于很多正在进入或者试图进入中国房地产中介领域的外资产生的震荡则更为实质化。据了解，21世纪不动产在继2006年获得高盛2000万美元风险投资后，2007年10月份再次获得美国艾威基金5200万美元投资。目前，该公司上下已经对《目录》产生的影响三缄其口。但分析人士普遍指出，此项政策恐怕将引起此类公司的战略变迁。
显然，房地产中介想完全借助于外来资本运作将受到很大限制。尽管如此，但《目录》对于外资进入二手房市场的大门并未完全被封死。“现在的细则还没出来，只是说限制，并没有说是禁止，应该说海外融资的门还没有完全堵死。现在国内资本市场不错，不排除越来越多的中介公司会有和境内基金合作的可能。”我爱我家副总裁胡某晖指出。
据了解，目前国内的房地产经纪公司一般没有炒房的空间。因为正规的存量房交易时，国家明令禁止中介吃差价，所以国家主要限制的目标应该是担心外资进入后是否会造成二手房市场供小于求的情况更加严重。
因此，《目录》中也仅将外资进入二手市场列为“限制”内容，而非“禁止”。这意味着提高了外资进入的“门槛”。不过“限制”一词的表述本身其实就拥有着很大弹性，这些都将给政策在连续性和可操作性上带来一些悬念。
从这些年北京房地产中介发展的过程来看，外资的进入从一定程度上是有利于引进新的管理模式与观念的，对行业自身的规范发展也产生了深远的影响。对外资如果限制过紧将有可能降低中介行业的内部竞争，并不完全利于市场发展。
因此，想要在打击国际游资投机行为、保护消费者的同时又能不打击行业发展，具体实施政策的制定可能会是一个比较困难的过程。新的配套政策或方案预计不久将出台，上述问题将成为新配套政策的难点。
活跃在中国房地产市场的六大外资军团
凯德置地(Capitaland)：是新加坡嘉德置地集团在华全资子公司，目前在华总开发规模超过270亿元。美林集团全球资本投资部(GPI)：是美林集团旗下的全球投资机构，目前在华拥有北京银泰中心和南京锋尚等高档写字楼物业。
摩根士丹利房地产基金(MSREF)：成立于1969年，其在华投资的物业集中于北京、上海、广州等城市的优质商业物业。
德意志银行：RREEF是德意志银行资产管理公司旗下的房地产基金。2006年11月，RREEF通过澳门和珠海两地合作伙伴进入中国内地。
ING房地产投资与开发公司(INGRealEstate，INGRE)：欧洲第五大金融保险集团荷兰国际集团(ING)资产管理部旗下专司房地产开发和投资业务的公司。
第一中国房地产发展集团(FirstChinaPropertyGroupFCPG)：麦格理银行集团和英国施罗德亚洲物业集团的合资企业。这个规模3.08亿美元的物业基金，负责亚洲投资业务
