房屋贷款的方式有几种，我们所见到的大多数人都是去银行贷款买房，现实中很少有人谈起如何投资房屋贷款。我们讲解一下如何投资房屋贷款来收取投资回报。
从借贷的角度来说, 金融机构把消费者大致分为三类: 高风险, 中等风险和低风险。 大金融机构如银行最喜欢低风险客户, 因为这样它们能获取风险低而稳妥的回报。银行收取存款, 给消费者的利息一般很低, 如2%。 然而, 它们贷款给购房屋者的利率则是6%, 这样银行有4%的年息差, 也很可观了! 对高风险的消费者, 如宣布过破产的, 有被讨债的, 绝大多数金融机构都敬而远之, 因为风险太高了。
我们平时都说, 风险和回报是成正比的。 对有中度风险的客户, 传统金融机构有些并非愿意承担风险而全部贷款给他们。 因此, 这类客户有时并不能拿到理想的数额和利率。 那么, 如果他们没有拿到足够的贷款, 房子是不是不能买了? 其实, 事情并非如此。
有一类房屋贷款叫做"私人资助房屋贷款"(Privately Funded Mortgages), 又称私人房屋贷款(Private Mortgages), 就是满足具中度风险的客户房屋贷款要求的。 私人房屋贷款是由个人或中小公司提供的, 其特点是数额较小, 短期和较高利率。 期限一般是一年到二年, 现时利率可从9%-14%不等, 数额可从一万至五万不等。 光从高利率来看, 投资者就该仔细思考下面的贷款投资过程, 投资分析, 风险分析和投资策略。
(1) 投资过程: 房屋贷款中介公司的主要业务是帮助贷款人找到出资方, 即架起投资者和借贷者间的桥梁。 中介公司收到贷款请求后, 分析客户的资产负债和信用报告, 决定什么类别的贷款适合客户。若客户有私人房屋贷款的需要, 贷款专家就同投资者联络, 将客户相关信息转送投资人。投资人分析借贷人的情况,决定是否出资。 若出资, 同贷款专家和律师起草相关文件, 待三方(投资人, 借贷人和贷款中介)签字后生效。然后, 资金过户并政府注册房屋贷款。 从生效之日起, 投资人就定期收取房屋的供款。
(2) 投资分析: 假设您投资$25,000在私人房屋贷上,期限为一年, 年利率是13%, 年底交本金加利息。 借贷人要交3%的贷方费用(即$750), 中介费2。5%(即$625)和律师费$400。 投资人就该在一年后共有$750的贷方费加$3,250的利息收入, 总计$4,000。 那么, 年回报率是16%。 即:
总收入: 750+25000*13%=4000
回报率: 4000/25000=16%
上面是投资人持有贷款合同满一年的情况。 如果您在贷款生效后不久,把这个贷款又折扣卖给了第三方, 第三方以11%的利率买去, 您收息差2%(即$500), 然后又再次出贷一年, 那么, 这次您有共计$4,000的收入。 如果您在一年内将本金出贷两次, 您的净收入是$5,250 ($750+$500+$750+$3,250), 那么, 您的年回报是21%! 这还没有考虑到将回报再投资。 如果您每年将该本金贷款出两次, 到第五个年头末, 您的$25,000就变成了$51,250! 如果把每年的收入再投入, 五年后的总额该是$64,843。
(3) 风险分析: 任何投资都是有风险的。 象汽车贷款一样, 房屋贷款是由房产做抵押而且政府注册的。 第一个出资贷款的, 通常叫第一房屋贷款。 对私人房屋贷款, 多数是第一房屋贷款后的第二贷款, 或第三贷款。 这是政府注册的顺序, 也是拍卖后还款的顺序。 也就是说, 借贷人若不能按时付定期供款, 出资方有权拍卖住房, 以收回资金。 也就是说, 拍卖房子的钱要先还第一贷款, 然后才第二, 再第三。 但若房子卖不到贷款额时, 出资人就有损失了! 为了不受损失, 出资方不会借给贷款人100%资金, 而仅借75%(如银行的传统贷款)。 这样就保证了投资人的利益。 投资人一般都不会超过80-85%(总贷款与房产价值比率), 因为短期内(如一年), 房屋价格跌20%的机会是很小的。
但是, 如果房产价值被夸大, 上述比率就小了, 看起来风险就小了。 这是一个风险, 但可减小。 加拿大有房产评估机构, 专门评估房产价格, 以降低房价被夸大的危险。 另外, 真正好的投资人或贷款专家都会仔细评阅文件, 还可能亲临视察。
另一方面的风险是借贷人的风险, 也就是不能按期或不还款。 私人房屋贷款投资者所对的客户是具有中度风险的客户。 风险降低是靠详细的信用调查, 担保人和法律合同来实现的。 多数人都很珍惜自己的住房, 并不愿意发生什么事情。 贷款专家会提供客户的信用报告, 详细列出客户多年借贷与还款情况。 可以的接受, 不可以的就不接受。 客户对其他房屋贷款的还款情况也可参考。 再者, 投资人还可以要求有财务担保人, 在客户不还款情况下, 担保人须代付。 最后, 所有签署的契约, 文件都具法律性, 还可由仲裁解决。
(4) 投资策略: 投资者必须愿意承担风险。 没有无风险的投资, 风险只是有大小之别。 如果您能满足于年利息2。5%的银行定期存款, 不愿意承担稍高的风险, 私人房屋贷款投资肯定不适合您。 投资私人房屋贷款不是没有风险的, 科学合理地降低风险是每一个投资者要做的。 下面几个投资策略可能会对您有帮助:
A。 地域: 选择您熟悉的并有销售市场的地方, 如GTA。 避免选择偏僻, 人口稀少的地区。 总要想到再销售的机会。
B。 房屋价格: 您是选择高价房还是低价房? 最好的策略是选中档, 价格最合理又有市场。
C。 贷款类别和贷款率: 是选择民用住宅还是商用房屋? 应首选民用。 总贷款率应不超过85%。
D。 客户类别: 选择信用稍好的, 有正资产的。 购买中档住房者多数都是中产阶级。 他们相对稳定, 还能够保证按期供款。
E。 来源和数额: 来源可以是个人存款,RRSP或公司存款。 用自己管理的RRSP来投资私人房屋贷款的好处是利息返回RRSP帐户内而不用上税。 数额可从$10,000开始。 2万到5万是最通常的。
F。 退出策略: 何时从房屋贷款投资中退出来完全是自由和灵活的。 您的每一个房屋贷款投资都是一份"抵押票据"(Mortgage Note), 它是金融票据, 可随时在市场上流通。 您随时想卖, 都可以卖掉，可卖整个，也可卖部分, 来换取现金。 也就是说, 您也可以随时离开或进入这个还未被完全开发的投资市场。
相关知识：
房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款、房贷， 是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
