甲（出租人）与乙（承租人）签订一份租赁合同，约定甲将其临街一门面租给乙作商业经营之用，租期为３年。乙由于资金短缺，以租赁权作为出资（未经甲同意）与丙、丁约定共同成立一家经营商品批发的合伙企业（起字号为“帝皇”），并到工商机关办理了登记。甲得知此事后，主张解除其与乙的房屋租赁合同，由此双方发生争议。
?法理分析?
乙以租赁权出资与丙、丁成立合伙企业，符合合伙企业法第十一条“以其他财产权利出资”的规定，合伙企业有效成立，此已是不争的前提事实。本案的关键问题是，出租人可否主张房屋租赁合同解除权？笔者试分析如下：
一、以租赁权入伙的法律效果
以租赁权入伙的法律效果有直接效果与间接效果之分：第一，直接效果（表面效果）。直接效果涉及合伙的主体资格，首先有必要分析一下合伙的主体地位问题。尽管我国民法只规定了法人与自然人两种民事主体，但因社会现实及经济发展的客观需要，通说都认为合伙具有民事主体资格。首先，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第４５条规定，起字号的个人合伙在民事诉讼中应当以依法核准登记的字号为诉讼当事人。虽然诉讼上的主体资格与民事主体资格取得条件不同，但赋予个人合伙诉讼上的主体地位，是为了保护合伙的实体权益和科加给合伙责任与义务，合伙应有民法上的主体资格，否则就会出现法律间的不协调。其次，合伙企业法第七条规定，合伙企业享有受法律保护的合法权益，合伙的主体地位更是显而易见的。另外，从法理而言，判断某一存在是否具备民事主体资格的根本标准是看其具有独立的意思能力与否。根据此标准推之，合伙应是民事主体。合伙既然是民事主体，其就可作为权利的享有者。合伙企业法第十九条规定：“合伙企业存续期间，合伙人的出资和所有以合伙企业名义取得的收益均为合伙企业的财产。”本案中，乙以租赁权作为出资，于合伙企业成立后，乙因租赁权而享有的对甲之房屋占有、使用和收益的权能（租赁权的实质内容）都转移给了“帝皇”合伙企业，租赁权的实际行使主体发生了变更，租赁权成为合伙企业的财产。此为租赁权入伙的直接效果。
第二，间接效果（实质效果）。合伙企业的人合性较强，合伙企业在财产、责任等方面仅具有相对独立性，这就决定了租赁权成为合伙企业的财产只是一种表面的效果。根据有关法律规定及法理可知，合伙人的出资属于合伙企业共同共有的财产，而共同共有财产的管理须由全体共有人一致决定；合伙企业的财产由全体合伙人共同管理和使用，而共同管理和使用的方法则是全体合伙人决议。具体到本案就是，作为合伙企业财产的租赁权，成为乙、丙、丁共同共有的财产，而实际行使租赁权的是乙、丙、丁共同决定的执行人或代表人。这就是以租赁权入伙的间接效果（实质效果）。
二、租赁权入伙可否适用转租规则
虽然租赁权入伙与转租区别很大，但笔者认为以租赁权出资与他人合作经营可以适用转租规则，其理由如下：第一，从产权关于转租的第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定来看，其立法目的就是禁止承租人未得出租人之承诺而将租赁物的使用收益交由第三人行使，以利于出租人对租赁物使用的适合性及现状进行监督管理。本案中，乙以租赁权入伙，使得对租赁物进行使用、收益的权能转移到第三人——“帝皇”合伙企业，此已违背了转租规定的立法目的，虽法律条文未明文规定，但依目的性扩张，应将转租规则直接适用本案。第二，从租赁权入伙与转租的类似性来看，未得承诺转租最重要的两个要素是未经出租人同意和对租赁物进行占有、使用、收益的主体发生变更，而案件中乙以租赁权入伙完全包含着这两个最重要的要素。本诸“相类似案件，应为相同处理”之法理，本案亦应类推适用转租规则。第三，从我国相关法规来看，《城市私有房屋管理条例》第二十一条、《城市房屋租赁管理办法》第二十四条都规定，承租人擅自将承租的房屋转借给他人的，出租人有权终止合同。特别是《城市房屋租赁管理办法》第三条规定，房屋所有人将房屋以合作方式与他人从事经营活动，均应遵守房屋租赁管理办法。案件中，乙将对甲的房屋的租赁权出资入伙，其法律效果相当于将承租的房屋转借给他人，且系以合作方式与他人从事经营，显然可适用转租规则。第四，从比较法的角度来看，我国属大陆法系国家，合同法是借鉴德国民法典而制定的。德国民法典第５４９条第（１）项规定，未经出租人允许，承租人无权将租赁物转让于第三人使用，特别是不得将该物转租于他人，否则出租人可于预告解约期限通知终止租赁合同。我国合同法对转让给第三人使用未作规定，可运用比较法补充方法，将德国民法典的规定转化成一般的法理而予以适用。可见，本案承租人乙以租赁权入伙的法律效果相当于将租赁物转让于第三人（“帝皇”合伙企业）使用，亦符合转租规则。当然，外国立法不可作为法律依据适用。
三、本案适用转租规则的结果
根据合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案甲可以主张解除其与承租人乙的门面租赁合同。如因解除合同受有损失的，其可依据债务不履行（违约）规定要求赔偿。至于因乙的违约而给其他合伙人造成的损失，此为另一案件，当事人可依法另行处理解决。
卢雪华
