国有企业改革中划拨土地使用权处置若干意见

发布部门: 湖州市人民政府
发布文号: 湖政发[2000]114号

现将《国有企业改革中划拨土地使用权处置若干意见》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　湖 州 市 人 民 政 府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○○年七月十二日
　　　　　　　　　　　　　　　国有企业改革中划拨土地使用权处置若干意见
　　为认真贯彻落实《中共中央关于国有企业改革与发展若干重大问题的决定》精神，进一步推进我市国有企业的改革与发展，根据土地管理法律、法规的规定，结合我市实际，就进一步搞好国有企业改革中划拨土地使用权处置工作提出如下意见：
　　一、遵循企业土地资产管理的基本原则，为国有企业改革与发展创造条件。
　　根据国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》和省土地管理局、省计经委、省体改委、省财政厅联合下发的《关于进一步加强土地资产管理支持国有企业改革与发展的通知》精神，按照国有企业土地资产管理必须遵循“明晰产权、显化资产、区分类型、合理处置、规范管理、促进发展”的原则要求，在进一步贯彻落实《市属(国有、城镇集体)改制企业土地使用权处置的若干意见》(湖政办发[1998]20号)的基础上，需要出台更具体、更灵活、更适用于国有企业改革的土地资产处置政策，做好划拨土地使用权处置工作，使不同企业以最小货币付出，取得不同形态的土地产权，确保土地资产的最大收益，从而有利于推动和促进企业的改革发展和存量土地的集约利用。

　　二、根据国有经济布局的战略调整和国有企业的战略性改组的基本方向，分类处置国有企业的土地资产。
　　上市公司原则以出让方式处置原划拨土地使用权，但其应补交的土地出让金额允许企业在正式挂牌上市后30日内缴清。企业认为以出让方式处置土地资产有困难的，可允许其以租赁方式处置，或以折为国家股方式处置，国家股额可按应补交出让金额除以溢价发行值核定。具体处置方式可由企业自主择定。
　　非上市企业在改制改组中对土地资产的处置应坚持一厂一策，分别企业类型、行业，按以下方式处置：
　　(一)涉及国家安全的领域和需要国家长期投资发展的具有战略意义的高新技术开发的企业，其划拨土地使用权可继续保留划拨用地方式，不设使用期限。
　　(二)对于全部承担被兼并企业债权债务和人员安置方式的兼并所涉及原行政划拨土地使用权处置的，经批准也允许兼并方继续保留行政划拨至2005年。
　　(三)对于自然垄断、提供重要公共产品和服务的行业，以及高新技术等国家重点扶持的企业，其划拨土地使用权主要采用国家作价出资(入股)方式处置。也可继续保留划拨用地方式。
　　(四)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，或以作价转为国有资本金或股本金作为国家投入方式处置。
　　(五)对实行债转股的企业，原划拨土地可采取作价入股(出资)方式处置，也可以继续保留划拨方式使用。
　　(六)对于一般竞争性行业，应以出让、租赁等方式处置。困难企业实行土地有偿使用确有困难的，经批准可继续保留行政划拨至2005年。
　　(七)资不抵债的企业，经市、县人民政府批准，可以土地使用权作价冲抵负资产，企业取得出让土地使用权。除上交省部分外，出让金的其余部分直接留于企业用于冲抵负资产。土地使用权价值超过负资产部分，按企业改制的一般方式另行处置。

　　三、实施优惠政策，增强国有企业减债脱困和安置职工的能力。
　　(一)原划拨土地使用权采取作价出资(入股)方式处置的，作价出资(股本)额按土地评估确认价的40%确定，以国有资本金或股本金的方式注入改制后的集团公司或企业。
　　(二)原划拨土地使用权采取出让方式处置的，土地出让金按土地评估确认价的20%确定，同时，下列企业涉及的项目还可享受土地出让金缓交或先收后返的政策。
　　对工业生产性和曾因承担政策性亏损的企业经批准，补交的土地出让金可返还70%一80%。
　　对一次性补交土地使用权出让金确有困难的企业，经批准可分期缴纳，缓缴期一般为1一3年，最长不超过5年。在分期缴纳期限内，允许土地使用权依法进行转让、作价出资、出租、抵押。
　　对破产、系统实施连动解困、退二进三等项目涉及企业划拨土地使用权处置的，企业原使用的划拨土地可由土地管理部门组织变现，变现资金优先用于安置职工。具体返回比例由市、县土地储备委员会确定。
　　列入国家重大结构调整项目而办理土地出让手续的，其缴纳出让金的90%可返回。
　　对涉及规划用途改变的，按市政府湖政发[1999]107号文件精神规定办理。
　　(三)原划拨土地使用权以租赁方式处置的，土地租金以土地评估确认价的20%乘以银行还原利率确定，自批准用地之日起5年内土地租金可按标准的40%缴纳，一定五年不变，以后视改制企业经营状况及地产市场行情适当调整土地租金，但每次调整间隔不少于3年，调整幅度不超过30%。改制企业缴纳土地租金确有困难的，经县级以上人民政府批准可实行“二免三减半”，个别特殊困难的企业可免交5年。
　　(四)企业改制中，除采取作价出资(入股)方式外处置原划拨土地使用权的，土地评估确认价的50%作为原企业所发生的征地拆迁补偿费(土地开发费)，计入企业的国有净资产统一折股，折股比率经财政、土地、国资部门批准允许合理浮动，但最低不得低于土地评估确认价的20%。

　　四、理顺财产关系，鼓励企业综合运用多种方式实现土地资产价值。
　　凡企业改革中业经依法处置后的国有土地使用权，企业均拥有依法实现土地资产变现和实现利益最大化的处置权力。其中：
　　(一)在不改变土地用途和规划许可的前提下，允许非上市国有企业在其原用地范围内自行提高土地利用率；允许转让、出租、抵押和分割转让、出租、抵押。
　　(二)保留行政划拨和租赁方式处置的土地使用权，通过土地交易场所转让变现，也可由政府土地管理部门收购储备或优先安排出租、出让，土地收益剔除改制时明确应补交的土地出让金外其余可返回给原土地使用者(具体返回比例按市政府有关规定办，下同)。
　　(三)保留行政划拨和租赁方式处置的土地使用权，企业在保留划拨和租赁期内经依法批准自行转让的，除应按届时地价标准的相应比例核定应补交的出让金外，其它可享受本《意见》所规定的有关优惠政策。[page]
　　(四)经依法处置的国有土地使用权经规划许可改变用途的，土地收益剔除应补交的土地出让金(或出让金差额)和城市基础设施配套费后的其余部分可返回给原土地使用者。
　　(五)降低用地成本，减轻企业负担。在征得农村集体经济组织同意，并经市、县土地管理部门批准，国有工矿企业可以用复垦原有国有废弃地增加的数量和质量相当的耕地，置换因生产被破坏的农村集体耕地，用于企业建设，原土地权属相应转移，被破坏的集体耕地属国家所有，不再征用，也不占当年建设占用耕地计划指标，但需纳入土地复垦计划。
　　(六)国有及国有控股企业参与股票配售的，经市、县土地管理部门批准，可以将原使用的划拨土地作价入股后注入企业，作为国有资本，用于认购配售的股票。

　　五、规范管理，强化监督，提高资金使用效率。
　　为规范财政管理，在土地出让金等资金收缴及使用上，要严格遵循“收支两条线”原则，由市、县土地管理部门全额收取后解缴同级财政，财政按有关规定和市、县政府的意见使用。同时，为更好地发挥土地资产效益，防止挪、占用土地变现资金，经批准变现返回的土地收益要设立资金专户，首先用于安置职工(包括职工身份转换)，其次用于企业增资减债和结构调整。各行业主管部门、国资部门要对这一块资金进行监督管理。

　　六、依法行政，规范操作，优质服务。
　　国有企业的土地资产处置工作涉及面广，政策性强，各有关职能部门要强化服务意识，要按照各自职责，各司其职、密切配合、实施连动、形成合力。市、县土地管理部门要在规定的时限内从快、从优做好国有企业改革中的土地产权界定、土地登记发证、地价评估和确认等工作。对未经初始地籍登记发证，但权属没有争议的，应先出具权属证明，并根据改制情况直接登记发证；对权属有争议的，应抓紧协调，经协调难以一致的，可将争议部分暂时搁置，其它无争议部分先行确权、评估、处置、发证。企业完成改制中的土地资产处置后，土地行政主管部门应主动通知企业进行土地变更登记或换发证书。土地评估一律以低限收费，对确权时已收过费的，变更登记和发证时不再收费；规划部门要及时提供规划意见；市深化办、体改委、经委、工商局、城建委、财政(国资)局等部门要会同各行业主管部门，结合各行业结构调整和企业改革、改组、改造的实际，积极出谋划策，提供优质服务，落实优化企业土地资源配置、发挥土地资产效益的具体措施，为国有企业改革和发展作出贡献。

　　七、本《意见》所称的划拨土地使用权管理及相关的配套优惠政策，适用于国有企业改制时，包括企业实行公司制、股份合作制改造(改组)，租赁经营，组建集团公司及出售、兼并、破产、重大结构调整等所涉及的划拨土地使用权处置及管理。
　　城镇集体企业改制涉及原划拨土地使用权处置的，也可参照执行。