按照市场惯例，春节前后往往是租房的高峰。许多来沪工作的年轻白领为了不影响来年的工作，大都乐意在过年前就把房子问题搞定。记者从中原地产研究咨询部了解到，对于缺乏经验的租房客而言，通过"七步走"的方式能够有效将操作过程中存在的风险降到最低: 第一步：审核业主身份 在签订租赁合同前，必须先审核业主身份，包括查看房地产权证记载的业主姓名、物业地址、面积等信息，也可以直接至该房屋所在的房地产交易中心，凭个人身份证调查上述信息，并核查业主身份证件，核对身份证照片与本人是否一致。 如果签订合同之人不是产权人，则可能存在代理关系或者转租关系。若存在代理关系的，则需有业主本人委托代理人的授权委托书原件；若存在转租关系的，则需要业主本人同意转租的书面证明文件原件。对于此种情形，建议最好要与业主本人直接见面，或将委托书或同意书等材料经过公证，避免假冒业主，骗取租金情形出现。 第二步：明确租赁期限 合同中一定要明确约定起租日期以及租期届满日期，避免使用模糊的语言，明确到具体的年月日，对于出现特别约定固定租期或者灵活租期等情形的，必须约定清楚何为固定租期，固定租期内违约责任，以及何为灵活租期，灵活租期内何方何种情形下可以灵活无责任解约等详细内容。 第三步：租金和“押金”支付方式 “付×押”是租赁市场中对租金和“押金”支付方式的俗称，比如付三押一，即指租金按三个月为一期支付，押金数额为一个月的租金。具体几个月支付一期租金则由租赁双方商议决定。支付租金，作为承租人主要的义务，在合同中必须明确约定清楚每期租金的支付时间和方式，以及逾期未支付的违约责任。 “押金”主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金应支付多少，应当按照租期长短、装修程度、家具家电数量和价值等因素来确定，押金数额越高，对出租人保障性能越强。无论支付租金还是“押金”，若通过银行划账方式支付的，最好直接划入业主本人名下的账户，并留执好相关划款凭证，以此进一步控制资金风险。 第四步：家电设施约定清楚 签订租赁合同时，对于家具、家电等附属设施、设备应当抄写清楚，避免退房时发生争议，并且对于这些附属设施设备的维修义务也应当明确约定。一般情况下，因自然原因引起的功能减弱和正常使用而产生的损坏，应当由出租人承担维修义务，并承担相应费用；但因承租人不当使用造成的损坏，应当由承租人承担维修义务，并承担相应费用。 第五步：水电费负担清晰 首先，在交房时，就应当将水、电、电话、煤气等使用情况记录在房屋交接书中，并且当场与业主结清上述费用及物业管理费。 其次，租赁合同中应当明确约定租赁期间的水、电、电话、煤气等使用费及物业管理费由谁承担，以及承担方式。一般情形下，水、电、电话、煤气等使用费由承租人承担，并按单据及时向有关企业支付，物业管理费可双方约定，并按期支付给物业公司。 第六步：违约责任要注意 租赁合同中必须要明确约定违约责任，应当根据不同的违约情形，约定不同的违约责任。比如，若出租人逾期交付房屋，或者租期结束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金标准收取违约金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。同样，承租人没有按时支付房租的，也需要承担逾期支付的违约责任。值得注意的是，违约责任需要互相对等公平，若有明显不公平的，应当建议改正。
