2004年，云南省某市一小区进行旧城改造拆迁，该市某地产公司向建设局申领了对该小区进行拆迁的拆迁许可证。地产公司委托了一家具有资质的评估公司对于被拆迁的房屋进行了评估，并按照评估结论与被拆迁人签订了《拆迁安置补偿协议》，协议确定采用货币补偿方式，补偿金额根据评估结论确定。《拆迁安置补偿协议》签订后，地产公司按照约定对被拆迁人进行了货币补偿，然而一年后，若干被拆迁人却向法院提起了诉讼，认为约定的货币补偿金额中，对于土地价格定价过低，要求地产公司增加补偿金额。
被拆迁人认为，地产公司确定的货币补偿标准是该市公布的基准地价加建筑物价值等，而基准地价并非房地产市场评估价。另外，被拆迁小区旁边相邻的土地招拍挂成交价格远远高于地产公司对于自己的补偿标准。因此，被拆迁人虽然认可了对于建筑物的补偿标准，却认为对于被拆迁房屋所占土地进行补偿的价格明显过低，要求地产公司增加补偿金额。
笔者接受了本案被告地产公司的委托后，对于案件材料进行了认真研究。笔者发现，首先，地产公司与被拆迁人签订的《拆迁安置补偿协议》中约定，拆迁安置标准的确定是依据具有资质的房地产评估咨询有限公司作出的《评估结论报告》。该评估公司对于土地价格采用了“基准地价修正法”，经评估后，部分被拆迁房屋所占土地价格与政府公布的该片区基准地价基本相同，地产公司据此与被拆迁人签订了《拆迁安置补偿协议》，并确定了货币补偿的金额。其次，虽然被拆迁人认为被拆迁小区旁边相邻的土地招拍挂成交价格远远高于地产公司对于自己的补偿标准，但是，土地招牌挂成交价格与拆迁补偿价格明显是不同的性质，不能因为两者存在较大差距就认定评估价格“明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格”。最后，被拆迁人不服评估结果并没有采取正确的合法权利救济途径，《拆迁安置补偿协议》已经生效并履行完毕。据此，笔者从以上三个方面进行了答辩、辩论和证据组织。最终，法院采纳了笔者的观点，驳回了被拆迁人的诉讼请求。
从这一案件的办理中，笔者发现部分被拆迁人在面对拆迁问题时在认识上以及对《城市房屋拆迁管理条例》的理解上存在一定误区，正是这些误区，导致了被拆迁人没有采取正确的方式维护自身的合法权益。
一、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围
《城市房屋拆迁管理条例》第二条明确规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”也就是说，《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围仅限于在城市规划区内的国有土地上进行的拆迁。而在提起诉讼的被拆迁人中，部分人员的房屋建设在集体土地而非在国有土地上，这一部分人员要求地产公司按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定对其进行房地产市场评估并予以拆迁安置补偿明显是错误适用了法律法规。
根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一1999》的规定，征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价(简称征地估价)和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价(简称拆迁估价)。征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。拆迁估价，应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。可见，对于集体土地和国有土地上所建房屋的拆迁，适用的法律法规、评估方法完全不同，两者不能混为一谈。
由此可见，被拆迁人正确维护自身合法权益的第一步，就是明确自己被拆迁的房屋属于何种性质，从而准确适用法律。
