在房屋征收环节，很多因素牵扯着被征收人的心。较为敏感且为被征收人所挂怀的往往集中在以下几个方面：一、补偿价格和方式是否合法合理?二、我能拿多少和别人拿了多少?三、何时能解决我的房屋征收问题?四、政府为何不找我们谈?五、强拆我的房屋该怎么办?六、其他。其实最为关键且集中的问题就是我家能拿多少补偿款?而在法律人看来，补偿款能拿多少很大程度上与评估有关。但中国诸多征收项目的所谓评估，又一次次戏剧性调侃了“我能拿多少钱”这一至关重要的问题。
其实，对于房屋征收中的价值评估问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已有明文规定。即对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但是这一关于房屋价值补偿评估的规定，在很多项目中并未得到很好的落实。为了更好确定房屋的评估依据，《国有土地上房屋征收评估办法》也再次予以明确。因此，房地产评估机构对被征收房屋价值评估时，应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。尽管法律以及住建部的相关规定、政策对评估的相关要素及系数进行了细化，但是并没有让房屋评估这一带有较强主观色彩的程序得以客观公正、合理合法的实施，因此才有了前文所言的戏剧性调侃。
评估价值高低、合理与否，很大程度上取决于谁评估我们的房屋?正如在一个国家能否实现民主、法治，是否权为民所用，很大程序上取决于谁在“为人民服务”? “为人民服务”的人是由谁选举而生的......等等同属于一类问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的评估机构选定，对此做出了很好的注解。即房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。但是在德凯律师团承办的众多征收项目中，由被征收人协商选定评估机构没有一例。没错，是没有一例。而选择评估机构的方式大都采用摇号、抽签等机定方式产生，更让人无语的是，有的项目连评估机构都没有，补偿价格完全是政府说了算。我家的房屋为何不值钱?或许我们找到了一个较好的原因。
因为评估机构并非由被征收人选择，并不能保持中立立场等诸多潜在原因，造成被征收人房屋价值缩水显然极为正常。然而，如果我们再次深挖，还会发现房屋价值缩水的其他因素，比如房屋征收补偿标准。作为房屋征收的主体和补偿标准的制定者，市县人民政府及政府部门可谓身兼“裁判员”与“运动员”的双重角色。这让人不得不怀疑：每平米的单价补偿标准是否合乎“被征收房屋类似房地产的市场价格”这一法定标准?
房地产评估机构的评估乱象不仅仅应当受到谴责，更应当受到法律的制裁。德凯律师团在承办的某市某区旧村改造案中，针对评估机构隐瞒事实真相，捏造评估报告的行为，向主管部门提起了法律程序，起到了较好效果。针对房屋征收中评估造假这一比较边缘性的问题，值得每一个被征收人关注。而房屋征收中房地产评估机构肆意拟定评估报告，未经入户测量而臆想的评估单更让人匪夷所思。我们在让评估机构承担法律制裁的同时，更应当反思住建、房管等部门放纵评估机构违法评估的不作为。
(德凯律师团市场部供稿)
