二手房交易“阴阳合同”避税将终结。本月起，济南在全市范围内对二手房交易价格进行评估，并以此计缴相关税费。据了解，评估价将十分接近房子的实际成交价，如果买卖双方申报交易价低于评估价，税务部门将约谈买卖双方，没有正当理由的将按评估价计算税费，新政下“阴阳合同”将得到改观。
■“阴阳合同”
省钱外衣下的“苦果”
二手房市场中，“阴阳合同”已成为行业内的“公开秘密”.为了少缴税款，买卖双方在二手房交易时，除了签署实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据。虽然“阴阳合同”早已被明令禁止，但实际上仍然屡见不鲜。
市地税局工作人员介绍，此前我市二手房交易一般按市场最低指导价计税，而通常市场指导价比实际成交价要低很多，买卖双方会签订一份“阳合同”,私底下再签一个“阴合同”,在网签和纳税中，所体现出来的都是“阳”合同，以达到避税的目的。据了解，二手房交易环节涉及的税种有契税、营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。目前，个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。其中，契税准税率3%,优惠税率1.5%和1%;营业税税率及附加为全额或差额的5.6%;个人所得税税率为销售所得的20%或总房款的1%.房地产交易金额的高低，直接决定纳税额的多少。二手房交易大厅的地税人员给记者算了一笔账，市民如果购买一套不满5年的84平方米的二手房作为第二套住房且卖方无法提供初购时的房屋发票，实际交易价格为60万元，那么卖方需要承担33600元(600000×5.6%=33600)的营业税及附加，个人所得税6000元(600000×1%=6000)，买方需要缴纳18000元(600000×3%=18000)契税，双方共需承担税费57600元。若网签价为54万元的话，则能少缴税款5760元。“阴阳合同”看起来为买卖双方都省了钱，实际上却暗藏着许多风险。业内人士表示，一旦买房人再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。另一方面，买方如果动起歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。“阴阳合同”是一种违规行为，它使得守法者比违法者承担了更重的税负，破坏了依法、公平、公正的纳税环境，损害了纳税人和国家的合法利益，也削弱了税收对房地产市场调控的政策效果，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。
■评估缴税
系统自动生成交易价格
2011年初，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控有关问题的通知》即“新国八条”,其中明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”.山东省随即展开行动，并确定自 2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格实施全面评估，济南在前期试点的基础上也正式开启此项工作。
二手房交易大厅地税人员告诉记者，过去多是综合房产网上的交易报价、信誉良好的评估机构的评估价、同一地段的拆迁补偿价等进行人工评估，受主客观因素的影响，人工评估的价格可能和市场价会有出入。而本月刚刚正式启动的应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估，则可以有效规范税务人员的自由裁量权。由于电脑评估参考了各个小区的市场挂牌价、周边新房的合同备案价以及此前评估公司提交的同类价格等因素，每栋楼都有个基准价格，机评价格和市场价格比较接近。
存量房交易价格评估就是根据税法规定的计税原则，采取科学的估价方法，评估纳税人申报的存量房交易价格准确度，对申报价格明显偏低且无正当理由的，依照相关规定核定纳税人的计税价格。目前，我国已有多个省市成功实施了存量房交易价格评估，从这些地区的税收征管实践看，基本状况相似的房屋，通过应用房地产估价方法得到的评估结果均近似相同。运用估价方法确定房地产价值是国际通行做法且已被社会广泛接受，我国房地产估价部门及有关专业房地产评估机构采用的是估价技术，国外开征房地产税的国家在税收征管中也大多应用了估价技术。应用估价技术产生的存量房评估值，是由计算机根据事先建立技术标准和评估模型自动生成的，技术标准和评估模型也经过了相关部门和专家论证，从而避免了人为因素对评估值的影响，评估值也更接近真实市场价值，因而具有客观性和公正性。“此举可最大限度防止二手房交易双方低报、瞒报成交价格以逃避交易税费行为的发生，也避免了二手房交易申报计税价格评估工作中的人为干扰因素。”税务人员介绍，二手房交易评估必须由税务部门确定或确认评估值，不能使用房地产评估机构为纳税人提供的评估价格和有关部门发布的住房指导价格作为评估工具;必须以批量估价为主，生成评估值;必须由税务机关直接征收存量房交易环节税收。批量评估就是在确定的估价基准日对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。“具体技术路线比较复杂”,税务人员告诉记者，批量评估主要涉及五个方面，选定基准房屋;按照成片、连续、同质等原则，划分成若干评估分区，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准房屋的评估值;确定基准房屋的修正系数，修正因素包括建成年代、房型、楼层、朝向等要素;通过修正因素产生房屋交易价格估值;将房屋交易价格估值下浮一定比例，作为存量房申报价格评估值。
■计税有据
并非全按评估值征税
那么存量房交易价格到底如何确定?地税部门工作人员介绍，首先由通过政府公开招标确定的中介评估公司划分评估分区，通过实地调查、市场调研、交易比对等方法，评估确定各区域基准房屋的评估标准值。在实际交易中，利用评估软件再根据房屋面积、楼层、朝向等要素进行修正，计算出该交易房的“评估价”.对于纳税人申报的交易价格超过存量房申报价格评估值的，按照纳税人申报的交易价格征税;对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的，经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按申报交易价格征税;没有正当理由的，按核定计税价格征税。核定计税价格参照存量房申报价格评估值确定。“客观的、实际影响存量房价值的因素都是正当理由”,税务人员表示，房屋的环境因素、质量因素等都可以作为正当理由。实际上，在存量房申报价格评估值产生过程中，税务部门已经考虑了区位、楼层、房型、朝向、建筑年代等明显影响房屋价值的因素。除此之外，如果纳税人认为其房产交易价格虽然明显偏低但有正当理由的，可以向主管税务机关提供相关情况，由主管税务机关研究提出处理意见。
对二手房交易价格进行评估并不代表着二手房交易一律按评估值征税。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，房屋买卖的计税依据为成交价格，只有当纳税人申报的交易价格低于评估系统产生的申报价格评估值且纳税人未能举证正当理由的，才能由税务人员以评估值为参考确定计税依据。
