2007年4月5日，中国土地学会与中国土地勘测规划院联合举办“《物权法》讲座”，邀请全国人大法工委民法室姚红主任辅导讲解《物权法》有关题。姚红主任的演讲内容十分丰富，我们在编辑出“《物权法》的原则问题”后,现编辑出《物权法》的建设用地与征地问题(标题为编者所加),以供参考。
一、关于建设用地使用权
我想讲三个问题。一是建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，这是《物权法》第136条的规定。过去对建设用地的使用没有分得这么细。现在随着社会经济的发展，我们对建设用地的使用，已从平面向立体发展。一块地，可能地表有一个使用权，地下又单独设立一个使用权，在建筑物之上，比如架高空走廊，也是建设用地使用权问题。国土部门的同志说现在就是这样分层审批的。《物权法》这么规定适应了实践的需要。
二是关于农村建设用地问题。《物权法》第151条做了这样的规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照《土地管理法》等法律规定办理。这样就归到你们国土部门去了。在立法过程中，国土部门的同志说，土地制度怎么改革，比如说农民土地怎么进入市场，是不是必须经过国家征收，都在探索。另外，关于农村宅基地使用权转让和抵押问题,立法过程中也有过非常大的争论。这是一个专题，由王兆国同志主持召开了一个高层立法论证会。主要有两种意见：一种意见认为应当允许农村宅基地使用权的转让和抵押。认为转让已是客观事实，比如北京郊区，很多农民就把房子卖给了城里人。另外，农村经济要发展，必须向银行贷款，农民除了自己的宅基地房子，就没有可供抵押的资源。如果禁止宅基地使用权抵押，农民就贷不了款，农村经济发展就受到影响。还有人认为，如果限制农村宅基地使用权的转让和抵押，就是在保持城乡二元结构。城里人可以抵押房子，农村人为什么不可以?这个问题过去是规定得非常死的，就是禁止城镇居民在农村购买宅基地。我们考虑在农村宅基地问题上，还是得落实国家政策。宅基地是农民的安身立命之本，我们国家现在农村的社会保障问题没有完全解决，所以还是应该严格贯彻落实国家现行的土地政策，但是也要为今后的发展留下一定的空间。所以《物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。这样，现在《土地管理法》中关于农民使用宅基地的规定都是适用的。如果以后《土地管理法》对农村宅基地的管理做了修改，那就按修改的规定办。总之，农村建设用地的许多问题现在《物权法》很难明确，还是交由相关的特别法做出规定比较妥当。
三是关于建设用地使用权的续期问题。在立法过程中，有些委员提出，住宅的续期和非住宅的续期，情况不一样，应该给老百姓方便。所以现在第149条的规定是，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这样老百姓就不用去申请了。但非住宅还是要依照《城市房地产管理法》的规定，期满还得去申请。关于续期后要不要交钱的问题，原来《城市房地产管理法》规定是要交钱的。有些委员就说，干嘛还跟老百姓要钱。现在交钱不交钱《物权法》里没有说，以后按照有关法律规定办理。再一点是土地使用权到期我不续了，房子是我的，国家要收回土地，房子怎么办?现在第149条的规定是，如果不续期了，那么该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。现在我们查到，只有一个《中外合作经营企业法》对于不续期以后，房地产的归属有规定，其他法律都还没有明确的规定。我估计《物权法》出台以后，有关法律法规都会健全，房屋的归属以后会有一个说法。
二、关于土地征收征用问题
严格来讲，土地的征收征用不属于民事关系，属于行政关系。国家征地了，老百姓不能说不让征。由于征收征用涉及到土地所有权的限制，涉及到国家所有权的取得，所以在民事法律中也可作一些规定。
土地征收征用主要涉及两大问题：一是要不要对公共利益做出界定，二是关于征收的补偿。关于公共利益的界定，在立法过程中，有人说为了防止侵害老百姓的利益，一定要对什么是公共利益做出界定。但另一些人认为，界定公共利益非常困难。我们专门开过立法论证会，从多数人的观点看，认为公共利益以不做具体界定为好。因为很难说什么公共利益，什么不是公共利益。特别是我们国家不管公共利益，还是非公共利益，只要使用农村土地，都要走征收的路子。由于要求界定的呼声太强了，所以我们曾经想做点工作，对公共利益做了一个界定。记得国土资源部的同志说，真正的公共利益是非常明确的，大家都不会争议，争议的是那个灰色地带，可是恰恰就是那个灰色地带说不清楚。所以现在《物权法》没有对公共利益做出统一的界定。具体怎么办，我们认为还是分别由《土地管理法》、《城市房地产管理法》等单行法做出具体界定为好。如果要《物权法》去界定公共利益，可能还得晚出台。所以这个事情就交给你们国土部门了，因为你们最了解情况。
根据我们的了解，其实老百姓更关注的是征地补偿，是不是公共利益我不管，我管我到底能拿多少钱。目前主要是征收土地补偿费标准过低，补偿不到位，甚至层层克扣、挪用。《物权法》立法过程中，有人建议要相应补偿，有人建议要合理补偿，我们考虑相应、合理都是不确定的。有人说要按照市场价补偿，但有的地方根本就没有市场价，甚至有的市场价还低于《土地管理法》的规定。所以最后第42条第二款还是按照《土地管理法》的规定，只是做了一点完善，强调了依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，不能中间挪用。另外还规定土地承包经营权人有权依照第42条第二款的规定，获得相应补偿。这个规定并不意味着国家需要给土地所有权人一份钱，还要给承包经营权人一份钱，只是说要保证承包经营权人能够拿到钱。
总的说来，对于土地征收征用的补偿，《物权法》只是做了原则规定，具体的补偿标准和方式，要依据各地的不同情况，由法律、行政法规或其他规定去做出具体的规定。
