浅谈《业主临时公约》

为了防止建设单位利用物业买受人缺少经验和专业知识，拟定不公平条款侵害物业买受人的合法权益，建设部在前期物业管理活动中采取了双保险，即制定了《长期物业服务合同》（示范文本）和《业主临时公约》（示范文本），本文仅对《业主临时公约》略谈浅见。
一、何谓《业主临时公约》
所谓前期物业管理即物业从开始交付给业主到业主成立业主大会之间这段时间的物业管理。在物业管理活动中，业主不仅仅是物业管理的服务对象，同时也是物业管理的重要责任主体。他们既拥有权利，同时又必须履行义务。业主的责任得到落实，是物业管理得以健康发展的重要因素之一。因此，业主必须树立公约意识。物业管理涉及多个业主，业主之间既有个体利益也有共同利益。单个业主的个体利益应当服从大多数业主的整体利益。
《业主公约》是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律规范，是业主对物业管理区域内一些重大义务的共同性约定，是多个业主之间形成的共同意愿和行为准则。《业主公约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等多项作出约定。业主公约对全体业主具有约束力，只有所有业主共同遵守业主公约才能建立物业活动的正常秩序，《业主公约》一般由业主大会的筹备小组提草拟，经首次业主大会审议通过，公约的修改权也属于业主大会。但在前期物业管理活动中，首次业主大会不能召开，业主陆续进住，而此时已有实施物业管理的现实需要，为维护正常的物业秩序，出于保护已经入住业主共同利益考虑，在出售物业之前由建设单位预先制定，建设单位制定的业主公约不同于全体业主通过规定程序制定的业主公约，它并不能一定能体现全体业主的意志，所以这个"临时公约"具有过渡性质，称为《业主临时公约》。
二、《业主临时公约》不得侵害物业买受人的合法权益
物业买受人（业主）在购房时与建设单位的实力对比中处于劣势，《业主临时公约》由建设单位制定，对于业主临时公约的签订没有参与的机会。建设单位基于对自己有利的动机，保持对物业的一定控制权，完全可能利用制定临时公约的机会，在公约中加入不公正条款，损害物业买受人（业主）的利益。如规定长期聘用某个物业管理企业：规定建设单位对物业的某些部分享有保留的权利，如建筑物外墙面和楼顶做广告盈利，保留某些会所、学校、停车场、网球场等共用部位的所有权或使用权，对物业管理费用不承担义务；规定物业管理企业可以利用物业某些共有部位谋求自身利益；不合理地限制业主大会成立；限制业主的某些合法权利；等等。为保障物业买受人（业主）的利益，《业主临时公约》（示范文本）对业主临时公约的内容进行了原则上的限制。
三、《业主临时公约》（示范文本）的内容
（一）首先要开宗明义，说明制定《业主临时公约》是为落实本小区的前期物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共环境和秩序。根据各级政府颁布的相关法规制定本公约，由本物业区域内全体业主共同遵守。
（二）简要介绍物业的基本状况
如物业名称、坐落位置及对业主提出总体的要求，如物业管理法规，政策和公约规定，配合物业管理企业的各项管理工作，妥善处理相邻关系。遵守物业管理企业按有关规定和公约制定的管理细则及各项管理规章制度。同时，业主应保证其共居人，使用人及相关人员遵守公约和相关规定，合理使用物业。
（三）物业使用和维修的约定
业主应按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位专用设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自变更房屋结构、外观和用途；不占用共用部位和共用设施设备；不利用公共部位搭建建筑物、构筑物等。例如空调外接设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴和安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等。爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、小品和其他共用设施设备；不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；不在公共部位乱图乱画和随便张贴。垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒。自觉维护物业区域内的公共生活秩序，不在公共部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒害物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪声，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。业主饲养宠物应遵守本市的养犬管理规定及有关法律法规的规定，即时清理宠物粪便，乘坐电梯时应避开乘梯的高峰时间。机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里；车辆出入应按要求出示证件，机动车应在规定的车位停放，禁止在消防通道、井盖、人行通道和绿地等场所停放，车位只可用作停放车辆用途，不得自行在车位上安装任何设施，夜间停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除，小区共用车位使用分配方式应在留出适当数量的访客车位后，按登记顺序分配或轮换分配或以抽签的方式分配。业主应及时对物内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修，业主发现房屋内属于其维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知物业管理企业并采取合理措施防止损失扩大。对异产毗连的物业维（下转第10页）（上接第7页）修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻挠维修，因阻挠维修造成物业及他人人身伤害和财物损失的，阻挠人应承担赔偿责任。业主应配合物业管理企业和相邻业主必要时进行入户维修，如因维修而损坏业主利益应予以修复或适当赔偿损失，如因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。业主需要进行室内装饰装修的，应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议，并遵守有关规定和制度。装饰装修房屋应在规定时间施工，不得擅自拆毁承重墙，各种管线和破坏防水层等，不得影响共用部位，共用设施设备的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位，共用设施设备以及其他业主利益受损，应当承担修复及赔偿责任。[page]
（四）物业服务费用交纳的约定
业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费用。业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或即时补交，并按时交纳水、电、燃气等能源费用和供暖等费用。业主如委托物业管理企业对其自用部位和自用设备进行维修、养护和进行其他特约性服务应支付相关费用。房屋共用部位共用设施设备专项维修资金应按有关规定交纳和使用，维修资金不敷使用时，应按有关规定续缴。
（五）业主在转让或出租物业的约定
业主在转让或出租其拥有的物业时，应当要求新业主和承租人承诺遵守公约，并于买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内，将房屋转让或出租状况告知物业管理企业。业主转让物业应与物业管理企业结清物业服务费用。出租物业约定内承租人交纳物业服务费用的，从其约定业主负连带交纳责任。
（六）违约责任
业主应当自觉遵守公约的各项规定，违反公约造成其他业主使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任。对业主违反公约的行为，相关业主物业管理企业可督促其改正，协商调解不成的，可提交诉讼；违反相关法规政策的报告有关部门。
最后还要明确公约自物业买受人签署买卖合同书面承诺遵守公约之日起生效。公约制定人对公约负有解释义务，在业主大会成立前不得对本公约进行修改。业主大会成立后，以业主大会重新审议制定业主公约，新公约生效，临时公约终止。还要说明临时公约制定人、制定日期。
《业主临时公约》（示范文本）主要起示范和提示作用，对于具体住宅小区可具体对待，物业建设单位和物业管理企业应根据实际情况，参考示范文本对有关条款增减删改。
强化业主公约意识，促进业主自我管理和自我约束机制的形成则是构建和谐社区的重要前提之一。党的十六届四中全会提出了建设社会主义和谐社会的要求，和谐的物业管理秩序，必须由开发商、物业管理企业、业主彼此理解，相互支持，共同努力才能完成。