在房地产纠纷中，除了土地使用权纠纷、建设工程纠纷、房地产开发纠纷、建筑物区分所有权纠纷、房屋租赁纠纷、物业服务合同纠纷外，主要还有房屋买卖纠纷，而房屋买卖纠纷中，逾期办理房产证纠纷是其中特别多的，本期新华有约，我们邀请到建纬律师事务所卢安龙律师为我们分析逾期办理房产证纠纷的相关法律问题。
【案例一】
2010年7月18日，张女士与某开发企业签订《商品房买卖合同》，按揭购买住房。房款支付方式为首付加按揭，首付款350万元，按揭60 万元。合同还约定，开发企业应在房屋交付后12个月内办理房产证，如果因开发企业的原因逾期未办，开发企业应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。开发企业于2011年3月1日交付了房屋，但房产证至今没有办下来。张女士后来得知，因为开发企业违规加层，房产证无法办理。张女士本打算卖掉这套房子，但因为没有房产证，导致房子一直无法转让。
【案例二】
李先生于2010年与某开发企业签订《商品房买卖合同》购买商铺一间。合同约定，开发企业应于2011年7月31日之前交房，在交房后9个月内办理房屋所有权证。合同签订后，李先生一次性支付了全部购房款，开发企业按时交付了房屋，但并未按合同约定的期限办理房产证。现在，李女士找到开发企业要求办理房产证并支付违约金，但开发商表示办证材料未备齐无法办证，并拒绝支付违约金。李女士打算起诉开发企业，但听说法律规定的诉讼时效为两年，不知道2014年还能否起诉要求开发企业办理房产证?
【法律分析】
卢安龙律师提醒：在商品房买卖合同中，一般都约定由开发企业提供办理房产证所必需的部分资料，这一义务属于开发企业的主合同义务，如果开发商不能按照购房合同约定的期限办理房产证，即属于违约行为，购房者可以主张开发企业承担相应的违约责任。
在以上案例中，商品房买卖合同约定，开发企业应当在房屋交付后在约定的期限内办理房产证。因此，开发企业在约定的期限届满后仍未办理房产证，即构成违约。购房者可以要求开发企业承担违约责任，即按照合同的约定支付相应的违约金。
卢安龙表示，此类纠纷一般涉及以下法律问题：
1、 办理房产证是谁的义务?
依据我国《合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“
预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
可以得出，购房人才是办理房屋所有权证的申请主体，开发企业应当协助办理。
2、 什么情况下会造成逾期办证?
依据《贵州省城镇房地产经营管理条例》第四十五条规定：“房地产开发企业预售商品房的，应当自商品房竣工验收合格之日起90日内办理房屋所有权初始登记，并在初始登记后将登记事实及时书面告知买受人。”“房地产开发企业、商品房买受人应当在商品房买卖合同约定的期限或者商品房交付使用之日起 90日内办理房屋所有权转移登记手续。”
《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料： (一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。
《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： (一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
从以上规定可以看出，房地产开发企业预售商品房的，应当先办理房屋所有权初始登记，购房人才可以办理房屋所有权发生转移。如果开发企业缺少建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等其他必要材料，就办不了初始登记，所以逾期办证，原因就在这里。
3、 逾期办理房产证的后果是什么?
开发企业逾期办理房产证的违约状态的持续，不仅使购房者对房屋的使用受到影响，还可能导致不能及时迁户口、小孩读书报不上名、房屋无法出租、抵押或者转让，使一些购房者的购房目的无法实现。
4、 逾期办证会承担什么责任?
商品房买卖合同中，逾期办理房产证的违约责任事项往往进行了细致明确的约定，如明确办理期限、逾期办理的违约责任、违约金的计算基数和方法、超过什么期限后可以解除合同等。这样，在出卖人逾期办理房产证的情况下，有明确的依据主张自己的权利。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
没有约定的情况下，可以按照最高人民法院的司法解释的规定，主张权利。
