小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的２００７年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。
由于小产权房证明只有乡一级政府和村级颁发的，没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。因此最大的风险就是不受法律保护。当拆迁的时候你可能得不到补偿或者补偿金额极低，当与城市规划有冲突时还可能被拆除。其次，小产权房无房产证，也就意味着不能办理贷款，你买这类的房子只能全款或向亲戚借。此外，由于无房产证，小房产权能否继承也存在疑问。
当然，很多人热衷小产权房一大原因是因为便宜，因为不用缴纳土地出让金，房价一般比正常的商品房低５０％左右。此外，大家还希望有朝一日小产权房能合法转正，从而获得巨大的溢价空间。但现在看来机会渺茫。
所以并不建议大家购买小产权房，因为这有点像赌博，万一输了怎么办
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
通过以上我们知道购买小产权房风险很多，没有法律保障，房子不受法律的保护，后期可能会房子和财产都两空，拆迁时很难得到补偿。通过上面的风险介绍相信都有了一个判断。感谢您的阅读，如果您还有其他问题，欢迎您来找法网咨询律师。
