业主大会 — 民主游戏

一般国际上对社区的研究，是基于community—利益的共同体为研究对象的。我们国家所称的社区，并不等同于英文community词的意思。它实际上被定义为以居住区域划界的局部社会或者社会局部。为此，我寻求了一些人士，他们都认为，我们所称的社区，应该是对应英文housing estate或者uptown这些词汇所对应的意思。

　　要说清楚社区的定义，是为了清晰一种观点：即不同的community是不同的利益共同体。比如网友会、车友会、妇女联合会以及各种协会等等，他们都是某一方面利益的共同体。这些人群所组成的共同体，有些可能其中部分互相包含，有些也可能各自完全独立，还有些甚至也可能是完全包含。比如居住社区是由全体居住在该社区内的居民组成，而其中的业主们，实际上是由于其房产位置的关系，导致被居住社区完全包含的另外一个community—称为业主群体的一个利益共同体。也就是说，业主群体是居住区中一个专门的利益群体。这个团体的利益，尽管很重要，但它肯定不是居住社区的全部。而居住社区的全部利益是所有居民的共同利益。因此，我国的社区建设其实并不是仅仅涉及业主利益那么简单。

　　业主群体是新生的，有活力的，有财产的，有自主意识的。他的活动，是具有先进性的。和历史上以往产生的先进性团体的“无法无天”、“自立山头”所不同的是，他们的活动是受到现行法律约束和保护的。因此，这个群体的活动必将是有序的。他不但在理念上对社会产生影响，也肯定会在实践上对社会产生作用。

　　这就是现实社会中的一个视点：在现行法律框架下的业主团体，在完全属于其自己财产的物业管理区域中，对物业管理权利范围内的事情，他们完完全全采用民主的方式自主决策。

　　这是历史的机遇，也是历史的必然。历史给了我们这代人如此的机会，让我们亲身了解并参与一个全新的团体，从产生到被组织被治理而很快变成依法民主自主治理的全部过程。

　　在新中国，业主的产生，大概得追溯到改革开放初期的商品房买卖了。从那个时候开始，一种全新的利益群体就出现了。经过多年业主权益的主张和博弈，立法机构最终以《物业管理条例》这部法规，确立了业主利益团体—业主大会—在中国社会经济中的法律地位。同时也从法律上提供了一整套业主大会民主决策的游戏规则。但我们必须清楚的是，这仅仅是业主大会的游戏规则，而不是居民会议的游戏规则。后者虽然已经存在多年，但是并不为人熟知和了解，更不被人广泛使用。而前者，虽然确定的时间不长，可被众多人了解、实践。相信业主大会这个民主游戏的成功与否，必将反过来影响居民会议这个民主游戏的进程和结果，最终推进我国社区民主治理的进程。

　　随着业主大会法律地位的确定，其活动必然受到来自各方的关注和效仿。能否按照《物业管理条例》的规定，把业主大会这个民主游戏做好，是体现国民素质的一个重要参考。毕竟业主也是公民，业主团体也是利益团体，所不同的就是这群人所处分的是物的权利而已。

　　业主大会这个民主游戏的主要规则有：

　　业主可以自我制定《业主公约》和《业主大会议事规则》，但是需要超过2/3投票权的业主的同意；

　　业主可以决定包括更换物业管理企业在内的物业管理的重大事项，但是需要超过2/3投票权的业主的同意；

　　物业管理的一般事项需要“双过半”的游戏规则来通过业主大会决议；
超过20%业主投票权的业主，可以召开业主大会讨论、表决物业管理的问题；

　　业委会这个业主大会的执行机构，其委员仅仅对业主大会承担责任而无权利，该责任转为对物业管理企业的监督权利，而这个责任/权利还必须随时接受业主们的监督，接受业主们的质询；

　　业委会的任期有限，不可能终身或者世袭；

　　业委会委员候选人的产生，业委会委员的选举、罢免等程序，均是需要通过非常透明、严格但又不是太复杂的程序。其中也一样会发生贿选、假票、操纵选举等一系列问题。

　　民主选举产生的业委会主任，只能用自己的精力和智慧，协调、组织业委会一班人来认真执行业主大会的决议和履行业主大会授权的各项工作，而不再是“当家人”、“领路人”。

　　政府部门以及居民委员会的人员，仅仅是类似观察员的身份，对整个游戏过程监督和指导。即仅仅在旁边站着看和“指手画脚”而已。他们并不承担游戏对业主财产所造成的后果。

　　这个游戏，管理目标是业主们自己的物业，消耗的是业主自己的精力、时间和财产。它是在现行法律框架下让业主们自己决定自己物业管理权利的一个真正民主的活动；

　　这个游戏，如果有利益，业主们自己是直接的收益者。它将向世人昭示这个物业管理区域内的业主及其选举出来的执行者们是否有能力维护自己的利益；

　　这个游戏，如果有损失，那业主们自己也恰恰是伤害的承受者。物业的老化、社区居住环境的恶化等等，也都反应了这群游戏参与者们的民主决策水平和理财水平；

　　这个游戏，如果有动荡，除了业主们自己受到损失外，可能会给周边公共环境造成一定的影响，而政府这个时候肯定会以公共利益受到伤害为由对整个游戏过程进行必要的行政干预甚至是司法干预，以防止公众利益的进一步受损；

　　这个游戏，给很多研究民主政治的人们提供了一个很好的模板。仔细看看这个游戏，简直就是一个民主政治的物权仿真版本。

　　全国人民代表大会的主要权利是立法权、对政府的监督权、对重大事项的决策权以及对重大人事变动的任免权。

　　业主大会，这些权利对应的是业主们在物业管理区域内的立法权、对物业管理企业的监督权、对重大事项的决策权以及对物业管理企业变动的任免权。

　　尽管业主大会的意义如此重大，可能对中国民主进程和公民参与意识产生重要的影响。但我们也必须看到，在中国的社区治理的活动中，业主大会也仅仅是一个物业管理权利的自治组织，而社区权利是包括了居民权利、政府权利等多种利益关系的集合。

　　但是，无论是在业主概念中还是在政府公务员的概念中，以业主利益为社区根本利益的概念，从业主产生那天起就存在；以业主掏钱来支撑社区活动的做法从业主产生那天起就实施。如政府发文要求所有小区都要成立业委会而不顾该小区业主自己是否愿意；再如现在的物业管理似乎成了了社区治理的中心话题等等。这些，都是导致业主行为超出物权范围甚至局部产生泛政治化倾向的内部和外部因素。[page]

　　因此，我们应该积极倡导、引导业主大会回归到其物业管理权利的自主治理的法制轨道上来，而不是人为的赋予它超过法律范围允许的社区治理责任。
如果真正讨论社区治理，那社区居民才是主体，所涉及到的方面应该至少应该包括：居民，业主，街道办事处，城管，环卫，公安等等。

　　但是，业主大会和业委会的运作过程，是历史给予我们的一个通过民主自主治理物业管理权利进而学会民主这种决策机制的机会。通过业主大会这个民主游戏学会民主，就能够利用民主的规则处理其他法律允许用民主机制处理的其他一切事物。而民主这个现代社会人们活动的基本理念，我们还不习惯，还陌生，还需要学习，还需要实践。利用业主大会这个活动来学习民主，是最好的手段。其对中国社会公民意识的教育，将产生任何学院教育所不能及的效果。

　　因此，我仍然坚信：民主从社区开始；居住改变中国。