前期物业管理中物业管理企业的法律地位

前期物业管理中物业管理企业的法律地位
前期物业管理是指新建住宅区物业产权人委员会成立之前，由开发建设单位自行或者委
托物业管理企业对新建住宅区实施的前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中，物业管
理企业大都是开发建设单位委托或选聘的，物业管理企业民业主之间没有签订物业管理合
同。同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业
主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒
付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。
物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，
物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限，从而明
确物业管理企业的权利和义务。目前，因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，
从而使合同的形式多种多样。无论何种形式的合同，物业管理企业的主要合同权利就是收取
物业管理费。本文结合不同形式的前期物业管理合同，分析物业管理企业在合同中的法律地
位，讨论物业管理企业用法律手段追讨物业管理费的方式或手段，以维护物业管理企业的合
法权益。
一、物业管理企业与开发单位签订前期物业管理合同
通常参与实施前期物业管理的物业管理企业都是开发单位设立的或是与开发单位关系
密切的物业管理公司。这种形式的物业管理合同比较容易订立，因物业管理费发生纠纷时，
合同内容也容易补救。这种形式合同中，物业管理费的承担应当特别明确。
开发单位未出售或其自己使用的物业，物业管理费由开发单位承担，一般没有异议。当
开发单位不按合同约定的标准支付物业管理费时，物业管理企业可依据合同向开发单位追
索。实践中很少发生物业管理企业起诉开发单位要求偿付物业管理费的现象，是因为物业管
理企业放弃了合同权利，自己承担了这部分损失。
对已出售并交付使用的物业，物业管理费的承担，我国各地的相关法规规定不尽相同。
有的地区相关法规规定，前期物业管理费用全部由开发单位承担。其主要理由是业主不是前
期物业管理合同的当事人，该合同对业主没有约束力，同时，由于业主未参与该合同的制定，
容易发生开发单位与物业管理企业合谋侵害业主权益。有的地区相关法规规定，已交付使用
的物业，其物业管理费由业主按政府主管部门核准的收费标准缴纳。我市的相关法规规定和
实践都是如此。这种情况下，物业管理与业主之间没有物业管理合同关系，如果业主拖欠物
业管理费，物业管理企业直接起诉业主要求偿付物业管理费，缺乏依据，法院也不受理物业
管理企业的起诉。另一方面，物业管理企业实际履行了物业管理义务，又应当得到报酬。物
业管理企业可以依据与开发单位之间的物业管理合同，要求开发单位支付物业管理费，但因
其与开发单位之间的隶属关系，又不愿起诉开发单位。由于开发单位在出售房屋时，一般都
与业主签订了物业管理合同，开发单位依据合同关系，物业管理企业作为实际履行了物业管
理义务的应受偿方，由开发单位和物业管理企业作为共同原告起诉业主要求偿付物业管理
费。这应当是可行的方式和手段。
二、物业管理企业与受业主委托的开发单位签订前期物业管理合同
由于开发单位不具备实施物业管理的条件和能力，又要保证其开发建设的物业达到预期
的物业管理标准，以树立企业形象，开发单位通常在出售房屋时与购房者签订前期物业管理
合同，约定由开发单位实施物业管理，且业主同意开发单位可将其物业管理行为转委托物业
管理企业实施。开发单位凭业主的此项同意，与物业管理企业签订前期物业管理合同。在这
种情况下，物业管理企业与业主就物业管理费发生纠纷时，如何追偿，就需要作进一步分析。
业主作为委托人将物业管理行为委托给开发单位实施，开发单位接受业主的委托后，经
业主同意，将该物业管理行为转委托给物业管理企业实施。业主、开发单位和物业管理企业
三方形成了转委托合同关系，业主和物业管理企业之间就委托的履行物业管理行为直接产生
权利义务关系。物业管理企业在完成物业管理任务后，有权直接向业主要求支付物业管理费。
由于开发单位是物业管理企业的委托人，双方又是一个相对独立的委托合同关系，物业管理
公司又有权依据双方的物业管理合同向开发单位要求支付物业管理费。同时，由于在这一转
委托关系中，业主和开发单位都可以向物业管理企业对物业管理工作提出各项要求，而物业
管理企业对两者提出的要求都有义务履行。因此，业主和开发单位对物业管理企业应得的物
业管理费应承担连带责任。总之，在这种情况下，物业管理公司可任意选择向业主或开发单
位追偿物业管理费，也可以要求两者承担连带清偿责任。
实践中，当发生物业管理费纠纷时，对是否同意开发单位将物业管理工作转委托给某一
特定的物业管理企业，业主一般持否定态度。为了达到拒付物业管理费的目的，业主总是坚
持其虽然同意开发单位的选聘物业管理企业，但对开发单位最终选任的某物业管理企业却未
同意。因此不同意向物业管理企业支付管理费。如果该业主过去曾向物业管理企业支付了物
业管理费，可以视为该业主以默示的方式表示同意开发单位的转委托行为，但这种情况下，
一般该业主自始就未向物业管理企业支付过管理费。最近我市就发生过这样的案例，当物业
管理企业向法院起诉要求业主偿付物业管理费时，法院认为该业主与物业管理企业之间没有
转委托关系，而建议物业管理企业撤诉，另案起诉开发单位。因此，建议在这种情况下，物
业管理公司因追偿物业管理费起诉时，将业主和开发单位列为共同被告，并要求物业管理的
最终受益者——业主支付物业管理费。
三、物业管理企业与业主签订前期物业管理合同
当开发单位在售房或交付房屋前已经确定了物业管理企业时，开发单位在售房或交付房
屋时就要求购房者直接与物业管理企业签订前期物业管理合同。这种情况下，虽然该物业管
理企业是开发单位单方选定的，购房者完全是被动地接受并同物业管理企业签订前期物业管
理合同，只要购房者不是被胁迫而签订该合同，或者只要购房者没有证据证明是被胁迫的，
该合同应当是有效的。物业管理企业依据该合同向业主追偿物业管理费就比较简单方便了。[page]
实践中，还有物业管理企业与开发单位、业主三方共同签订的前期物业管理合同。这种
情况下，只要合同的内容合法，物业管理企业向业主追偿物业管理也不会存在法律上的障阻。
综上分析，前期物业管理合同是委托合同，物业管理企业是受委托方或次受拖方，委托
方是业主或开发单位。为了明确物业管理费的承担人，便于追偿物业管理费，物业管理企业
应当直接与业主签订前期物业管理合同，或者与业主、开发单位三方共同签订合同