接受业主大会筹备组的委托，现将需要拂林园小区全体业主投票表决的三份文件《拂林园业主大会成立工作方案》、《拂林园业主大会议事规则》、《拂林园业主公约》在绿色家园网站上公示。上述文件已于8月初在小区所有单元的门厅内张贴，同时在小区南大门公告栏内也有。
北京市朝阳区拂林园业主大会
成立工作方案
根据国务院《物业管理条例》379号令，北京市国土资源和房屋管理局京国土管物 949号《转发建设部业主大会规程及相关问题的通知》，京国土房管物338号《关印发北京市贯彻物业管理条例的若干意见和关于开展全市居住小区物业服务情况检查的实施意见的通知》，《物业管理条例》实施前已组建的北京市朝阳区拂林园物业管理委员会名称变更为“北京市朝阳区拂林园业主委员会”。在北京市朝阳区奥运村地区办事处，北京市朝阳区居住小区管理办公室指导监督下，由北京市朝阳区奥运村地区办事处代表，地区派出所代表，拂林园居委会筹备组代表，北京信诚物业管理有限公司绿色家园物业管理处代表及原拂林园物业管理委员会委员于2004年8月1日成立拂林园小区业主大会筹备组。 筹备组自成立之日起30日内在朝阳区奥运村地区办事处及朝阳区小区办的指导下，组织召开业主大会会议。
筹备组召开第一次工作会议，决定筹备组成员名单，讨论通过了《拂林园小区业主大会成立工作方案》。将《拂林园物业管理委员会章程》修订为《拂林园小区业主大会议事规则》，并重新制定了《拂林园小区业主公约》。
拂林园业主大会成立工作方案如下：
一、北京市拂林园小区以书面征求意见方式召开业主大会；
二、北京市朝阳区拂林园业主委员会名额为7名；
三．业主委员会委员应当符合下列条件：
l??本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
l??遵守国家有关法律，法规；
l??遵守业主大会议事规则，业主公约。模范履行业主义务；
l??热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
l??具有一定的组织能力，身体健康；
l??具备必要的工作时间。
四、业主委员会委员产生办法：
以业主大会方式产生，业主委员会的人选或按区域推选候选人或业主自荐的方式均可。业主大会的业主投票权，按其拥有的房屋建筑面积每建筑平方米为一票，不足每建筑平方米的不计为一票。住宅物业管理区域的人防，停车库等地下空间不计算投票权。
五、公告方式：
筹备组2004年8月1日至8月15日，在本小区1-20号楼公告栏及小区正门入口处内醒目位置公告《拂林园小区业主大会成立工作方案》，《拂林园小区业主大会议事规则》，《拂林园小区业主公约》。公告时间不应少于15天。
六、送达方式：
筹备组于2004年8月30日至9月8日以书面征求意见方式召开业主大会，委托物业派两名工作人员将《业主大会书面征求意见表决书》入户送达，业主签收并请业主对《业主大会书面征求意见表决书》表决事项逐一进行投票表决。业主投票表决后，将表决票投入物业工作人员所携带的封闭投票箱中，由工作人员收回。业主应当按照《业主大会书面征求意见表决书》中要求的内容和形式反馈意见，同时由物业人员另造册注明楼号，业主签字，送达人签字，非业主本人收到选票要有签收人签字。总之，选票要有完整的送达记录。对不符合要求的内容或形式的，不计为有效反馈意见。
七、选票结果统计方式：
在奥运村地区办事处，地区派出所和业主代表监督下，由筹备组和愿意参与的业主对收集的《业主大会书面征求意见表决书》进行审查和统计。做出《拂林园小区业主大会会议决议》，由筹备组全体成员在《拂林园小区业主大会会议决议》签字确认。
八、业主委员会第一次会议：
召开拂林园小区业主委员会第一次会议：由筹备组宣读《业主大会会议决议》，并公布当选的业主委员会委员名单；当选的业主委员会采用集体讨论的方式选举业主委员会主任一名，副主任一名；由全体业主委员会委员讨论通过《关于成立北京市朝阳区拂林园业主委员会的申请》。
九、报送文件：
业主委员会自选举产生之日起30日内，将相关文件报朝阳区奥运村办事处审核，经同意备案后，报朝阳区小区办报批，经朝阳区小区办批准备案，并在本小区1-20号楼公告拦及小区正门入口处醒目位置公告佛林园业主委员会委员名单。筹备组职能终止，筹备组解散。
十、业主大会成立工作方案的解释权在业主大会筹备组。
拂林园业主大会筹备组全体成员签字： [page]
北京市朝阳区佛林园业主大会筹备组
2004年8月1日
北京市朝阳区拂林园业主大会议事规则
依据《物业管理条例》、《业主大会规程》及相关规定，经拂林园小区全体业主表决通过，制定本规则，专为拂林园小区召开业主大会会议目的使用。
第一条 拂林园业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：
遵守法律和有关物业管理规定；
坚持权利与义务相一致；
坚持公开、公正、公平；
接受社区居委会的指导、监督。
第二条 业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年五月份召开。遇有下列情况时，拂林园小区召开临时会议：
20%以上业主提议；
发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
涉及拂林园物业管理公共利益，物业管理企业提议。
第三条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开。
第四条 北京市朝阳区拂林园业主会委员名额暂定为7名。另给后期入住业主留出2名委员名额，待小区业主入住基本饱和后再增选。
第五条 业主委员会委员每届任期三年、可以连选连任。
第六条 根据拂林园小区的具体特点，按照有利于实现拂林园业主大会会议召开目的的原则，拂林园业主大会会议由业主委员会征求社区居委会意见后确定采用集体讨论或书面征求意见方式。
第七条 采用集体讨论方式，按照以下程序进行：
业主委员会主任委员就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；
业主委员会主任委员就本次会议需要决议事项进行必须说明；
参加会议业主就需要决议事项逐一进行投票表决；会议召集人计收有效票；
业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出必须说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：
拂林园业主大会会议召集人就决议事项向拂林园全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；
在书面征求意见函规定的截止时间，拂林园业主大会会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；
拂林园业主大会会议召集人计收有效反馈意见；
拂林园业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；
拂林园业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
第八条 采用集体讨论方式，业主本人应当参加会议。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。采用书面征求意见方式，业主本人应当按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。
第九条 业主人数较多，按幢/单元/楼层为单位推选业主代表参加业主大会会议。需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第十条 为公正、公平目的，采用集体讨论或采用书面征求意见方式召开业主大会会议，有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人都邀请和接受社区居委会代表现场监督。
第十一条 无论采用何种方式召开业主大会会议，业主投票权按业主所拥有的物业建筑面积计算，不足一平方米部分不予计算。
第十二条 采用集体讨论方式，拂林园小区内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效；采用书面征求意见方式，反馈意见代表的投票权超过全部投票权的1/2方为有效。
第十三条 采用集体讨论方式，拂林园业主大会决议经参加会议业主所持投票权1/2以上通过，方为有效；采用书面征求意见方式，业主大会决议经反馈意见代表的投票权1/2以上通过，方为有效。以下事项，经拂林园全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效：
制定和修改业主公约、业主大会议事规则；
解聘物业管理企业； [page]
选聘物业管理企业及相关事项；
专项维修资金使用、续筹方案；
拂林园业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、费用标准、使用范围和财务管理等。
第十四条 依照本规则通过的决议，须书面告知社区居委会，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。
第十五条 为组织召开拂林园业主大会会议目的，业主委员会开展工作的经费由拂林园全体业主承担。按业主共担方式筹集。拂林园业主委员会应当至少每年一次将经费的使用情况在拂林园各楼公告栏显著位置公告，接受业主的质询。
第十六条 此后本规则的修改，须按本规则组织召开拂林园业主大会会议，并根据本规则第十一条决议通过。
拂林园小区业主公约 (草案)
为维护本物业区域内全体业主的合法权益和公共环境及秩序，根据我国《宪法》、《民法通则》、《物业管理条例》等法律法规制订本公约。本公约对物业区域内全体业主均具有约束力。业主应通过必要方式要求共居人、使用人及雇工等相关人员承诺遵守本公约。
第一章 总 则
第一条 物业基本情况:
物业名称：北京市朝阳区绿色家园拂林园小区
座落位置：北京市朝阳区安外北苑路拂林园
总建筑面积：约 平方米
国有土地使用证明文件政府批文号：北京市国有土地使用权出让合同京房地出字第092号。
土地用途：高层住宅及配套
第二条 本物业区域共有部分是指本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地；不为单个业主拥有的所有建筑物、构筑物；共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构(基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)，外墙面，大堂，公共门厅、卫生间、走廊、过道、垃圾房、邮政信箱、避雷装置、地下室、楼梯间、变配电系统、照明灯具、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供水系统、供暖系统、空调系统、电视天线系统，自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等；设置在任何单位内但与其它单位或其它部分共同使用的装置；物业区域内的市政排水设施，物业区域的外围护栏及围墙等。
第三条 本物业区域内的业主，对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得损害本物业区域内其它业主的合法权益。
第四条 本物业区域内的业主，依其所占份额对共有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对本区域内的建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。业主按照本公约约定维护本区域的共有部分，维护、修缮共有部分的费用由本物业区域内业主依其所占份额分担。本公约未约定或者约定不明确的，各业主都有义务进行维护。
第二章 业主的权利与义务
第五条 房屋的所有权人为业主。业主的权利如下：
1. 业主依法对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；
2. 业主依法享有按设置目的和相关规定使用物业区域共有部分的权利；
3. 业主享有召开业主大会的请求权、亲自或委派代表参加业主大会的参与权；并享有提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议权；
4. 业主享有业主委员会委员的选举权和被选举权；
5. 业主对物业区域内的重大事项享有表决权；
6. 业主有权监督业主委员会、物业管理公司的工作，并有权向物业管理公司就物业管理、服务的有关问题提出意见、建议和要求；
7. 业主有权监督公共维修基金和物业服务费的使用情况, 并有权要求物业管理公司公开公共维修基金和物业服务费的收支帐目；
8、业主有权按照有关规定进行房屋自用部位的装饰装修；有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修、养护；
9.业主有权根据物业区域内共有部分的状况要求物业管理公司及时进行修缮并对修缮工作进行监督；
10. 业主有权要求房屋毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任；
11. 业主有权向行政主管部门进行投诉或提出意见与建议；
12. 国家法律法规赋予业主的其它权利。
第六条 业主的义务：
1. 业主应当遵守法律法规的规定和业主公约、业主大会议事规则的约定； [page]
2. 业主应执行和服从业主大会和业主委员会在业主大会授权范围内作出的决议、决定；
3. 业主应接受业主大会聘请的物业管理公司对物业区域内共有部分的管理；
4. 业主应按规定缴纳公共维修基金、物业服务费等费用；
5. 业主在转让或出租所拥有的物业时，应要求受让人或承租人签署遵守本公约的承诺书，
6. 业主应自觉保护本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业的共用部位及共用设施设备；
7. 业主应要求共居人、使用人及雇工等相关人员遵守本公约，合理使用物业。对共居人、使用人及雇工等相关人员的疏忽和错误承担相应的责任。
第三章 业主大会和业主委员会
第七条 业主大会是由本物业区域内全体业主组成的、决定本物业区域内物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主大会履行下列职责：
1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
3、选聘、解聘物业管理企业；
4、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
6、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
本物业区域内的业主大会成立后，业主对共有部分所具有的的权利由业主大会行使及执行，业主大会可就业主共同权益和事务，代业主行事。
业主大会作出的决议、决定对全体业主具有约束力。
第八条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生并经政府部门批准后成立。业主委员会履行下列职责：
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
2、执行业主大会的决议、决定；
3、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
5、监督业主公约的实施；
6、业主大会赋予的其他职责。
第九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第四章 物业的使用和维修
第十条 遵守法律法规的规定，按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则，合理使用本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业的共用部位及共用设施设备，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，自觉维护物业区域内的整洁、美观和公共生活秩序。
第十一条 本物业区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得随意改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第十二条 本物业区域内禁止下列行为：
1.未经政府有关部门批准和业主大会、相邻业主同意，擅自改变房屋结构、外貌和用途；
2.擅自占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面、外墙等共用部位，擅自移动共用设备；
3.擅自在天井、庭院、平台、屋顶、外墙、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物或安装构筑物；
4.侵占或损坏院墙、道路、绿地、围栏、平台和文娱、体育及休闲等公用部位、设施及公共场所；
5.随意堆放、遗撒、倾倒或抛弃垃圾、杂物；
6.在公用部位或违反规定在自有房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒、有害危险物质及饲养家禽、宠物等；
7. 践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；
8．影响本物业观瞻或外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等； [page]
9．随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音；
10.利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为；
11.法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
第十三条 业主饲养宠物，应遵守《北京市养犬服务规定》及有关法律法规的规定，即时清理宠物粪便；乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间。各业主饲养宠物不得违反北京市有关养犬和环境卫生的规定。
第十四条 机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里；车辆出入应按要求出示证件。本小区地面停车位只允许地下停车场限停车辆以外的业主自有机动车辆和搬运物品的车辆进入小区临时停放。
机动车应在专门的地下停车场停放，禁止在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；业主车位只可用作停放车辆用途，不得自行在车位上安装任何设置，不得用于放置货物或其他物件；停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除；同时遵守拂林园停车场管理规定。
本物业区域的地下停车场车位使用分配方式：购买和租赁收费停放两种方式；地面停车位使用分配方式：租赁和临时计费停放两种方式。
第十五条 业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行报修；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知物业服务企业，并采取合理措施防止损失扩大。
第十六条 对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻挠维修。因阻挠维修，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。业主应配合物业管理公司和相邻业主必要时进行入户维修，如因该等维修而损坏业主利益，应予以修复或适当赔偿损失。
第十七条 如因人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。
第十八条 业主需要进行室内装饰装修的，应与物业管理公司签订装饰装修管理服务协议，并遵守有关规定。
装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重墙、各种管理线和破坏防水层等，不得对该物业的任何设施或装置做出影响水、电或煤气等供应的改动，不得影响共用部位、共用设备设施以及其他业主利益受损，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他业主利益受损，应当承担修复及赔偿责任。
第十九条 房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，业主大会或物业管理公司有权督促责任人维修养护。
第二十条 房屋因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻业主以及业主大会的书面同意，并报政府有关主管部门批准。物业区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
第二十一条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相邻业主、业主大会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，应当纳入公共维修基金。
第二十二条 如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏，以致大部分不能使用，则业主委员会应该召开临时业主大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；如业主大会决定放弃修复和重建，则业主大会应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与公共维修基金及业主其他共有财产按建筑面积比例返还给各业主。
第二十三条 业主若因本身的疏忽导致水、气、烟或其他有关物体外溢，损害他人或及其财产而产生诉讼、索赔和要求，则该业主须对因此而产生的所有诉讼、索赔和要求负责。
业主应对其承租人、被许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者的行为、疏忽和错误向物业服务企业及其他业主负责。因上述人士的行为、疏忽或错误而发生损害、损失，该业主应支付所有因此而产生的费用或据实赔偿。 。
各业主及其承租人、被许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者在任何时候均应遵守和履行该物业的服务规定、停车场规定及其他由物业服务企业按照服务需要而制定的规定。任何人不得在其所有的房屋内做出或允许或容忍其他人在此做出妨碍或影响该物业或其任何部分的保养的任何事情；如对其他业主构成损失或损害的行为或疏忽行为，须负责修复或弥补，并承担因此而导致的任何损失或一切费用及支出。
第五章 物业服务的方式和费用的交纳
第二十四条 业主大会自行决定本物业区域的物业管理方式。
第二十五条 选聘物业管理公司对本物业区域进行管理，须经业主大会总表决权的三分之二以上通过。 业主委员会与物业管理公司经理人签订或续定物业服务合同须有业主大会的授权。
第二十六条 业主大会委托物业管理公司对物业区域进行管理服务期间，业主应按业主大会授权业主委员会签订的物业服务合同中的收费标准交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。
第二十七条 业主因家庭变故或经济困难可向业主大会提出申请缓交物业服务费，在业主大会批准之前仍应按时缴纳。 [page]
第二十八条 对不按业主大会授权业主委员会签订的物业服务合同中的收费标准交纳物业服务费的业主(业主大会同意缓交的除外)，业主大会可授权物业管理公司采取电话、书面和当面等方式进行催缴。催交六个月以上未缴纳的，物业管理公司可在在业主大会指定的位置公布该业主欠费情况，逾期仍不缴纳的，可在业主大会授权情况下对该业主进行法律诉讼。
第二十九条 业主应按国家有关规定交纳和使用公共维修资金，维修资金不敷使用时，业主应按经本区域内业主大会总表决权的三分之二以上通过的续筹决议及时缴纳。业主在出售、转让、抵押或馈赠其自有单位时，所缴纳的公共维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。严禁任何人挪用公共维修基金或使用公共维修基金支付物业的保修费用。
第三十条 业主转让物业，应与业主大会委托的经理人结清物业服务费用；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第三十一条 自房屋交付之日起，房屋开发企业未曾售出的房屋和业主空置房屋均应承担与其它业主相同的公共维修基金和物业服务费等费用。
第六章 违约责任
第三十二条 挪用公共维修基金或使用公共维修基金支付物业保修费用的责任人对全体业主承担民事赔偿责任。
第三十三条 业主、使用人应自觉遵守本公约的各项约定，对业主的违约行为，业主大会、业主委员会、其他业主、物业管理公司都可督促其改正，必要时业主大会可授权经理人排除业主、使用人因违反本公约约定而对公众利益带来的干扰。
第三十四条 业主、使用人违反本公约约定造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负相应的民事赔偿责任。
第三十五条 业主、使用人对物业服务工作的意见和建议，可直接物业管理公司提出，也可向业主委员会提出，遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交业主大会表决。
第七章 附 则
第三十六条 本公约如有与法律法规相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。
第三十七条 业主大会或业主委员会在业主大会授权下拥有对本公约的解释权，业主委员会可根据业主大会决议或业主的意见对公约进行修改，提交业主大会通过后生效。
第三十八条 本业主公约，经业主大会审议通过，自 年 月 日起生效。
