业主维权：多收的物业费必须退

　　在前几期的案例中，我们曾为大家介绍过，业主入住园区后即自动接受了物业公司的服务，所以应当

　　缴纳物业费，而且不应当以各种理由拒交物业费。那么相反的，物业公司在收取了物业费后，同样也应当为业主提供优质服务。不过，如果物业公司收了物业费后服务不到位，或者干脆单方面解除合同，中止了物业服务，业主应该怎样为自己维权呢?今天我们就特地选取了曾经发生在沈阳市的一起真实案例，看一看当物业公司单方面中止服务后，业主们应当如何维权。

　　案例回放 　　物业单方中止合同纯属违约

　　张某是沈阳一家物业园区的业主，该园区于2001年由一家物业公司提供物业服务。2002年9月27日，物业管理有限公司收取了张某从2003年8月22日至2005年8月22日的物业费1960元，2004年3月27日物业公司却突然撤出了园区，单方中止了合同，随后该园区的开发公司进驻该园区，为该园区全体业主提供免费物业服务。

　　2006年5月31日，业主张某向法院起诉，要求物业公司“给付多收取的物业管理费1375.20元”。法院经审理后认为，物业公司与业主之间订立物业服务合同后，双方均应严格遵守，并按照约定全面履行自己的义务，而本案物业公司收取了业主张某从2003年8月22日至2005年8月22日的物业费后，没有按约为业主提供物业服务，中途撤离园区的行为属违约行为，应当返还业主物业公司撤离后至2005年8月22日的物业费。

　　宣判后，物业公司不服原判，向市中级法院提出上诉称，物业公司虽然中途撤离园区，但其物业服务的义务委托给了开发公司，开发公司代替物业公司继续履行了义务，一审对此没有认定是错误的。

　　二审法院认为，关于物业公司提出其撤离后物业服务的义务委托给开发公司，开发公司代替物业公司继续履行了物业服务义务的主张，因其未提供与开发公司存在委托关系的相关证据证明该事实成立，故该主张本院不予支持。最终维持原判，令业主张某拿回了1375.20元的物业费。

　　案例解读 　　未经业主同意 开发公司不能接管

　　辽宁英泰律师事务所的吕晓清律师认为，本案主要涉及两个问题。

　　1、本案涉及物业服务合同的履行问题

　　业主和物业公司之间形成了物业服务的法律关系，双方签订的物业服务合同对双方当事人均有约束力，双方当事人按合同约定，应当全面履行各自的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中物业公司单方撤离，没有依据合同约定提供服务，故法院判令物业公司将撤离后已收缴的物业费退还给业主是正确的。

　　2、物业公司能否委托开发公司代为履行服务义务的问题

　　物业服务合同是由业主、业主大会委托物业服务企业对其物业小区进行服务和管理的合同，具备委托合同的特征。依据《合同法》的规定，受托人应当亲自处理委托事务，经委托人同意，受托人可以转委托。在本案中物业公司未经业主大会同意即委托开发公司代为履行物业服务义务违反了合同法的规定，而且本案中物业公司也未提供证据证明与开发公司存在委托关系，故法院对物业公司的主张不予支持是正确的。