老旧小区将建长效管理机制 启动新物管模式

老旧小区将建长效管理机制 启动新物管模式

因物管公司拒收老旧小区，市建委有关负责人表示，将采用业主、居委会共同管理的长效机制
　　
　　目前北京老旧居住区私搭乱建现象严重。
　　
　　近日，在“老旧居住小区整治工作安排”市长专题会议上，北京市副市长刘志华表示，今年本市将对272个直管公房小区进行整治，北京部分老旧居住小区现存问题将得以解决，对此有业内人士认为，此次北京市政府提出的建立长效管理机制才是根治老旧小区症结的长久之计，否则仍采取以往治标不治本的突击性“民心工程”，老旧小区还会重蹈覆辙。
　　
　　昨日，记者从北京市建委了解到，用于北京老旧小区的1.5亿元整治资金，将通过财政拨款到各个区县落实，目前正在操作过程中，至于各个区县所获资金额度，还未对外披露。但是宣武区、崇文区老旧小区的改造力度会大一些。
　　
　　另据市建委小区办宣传科科长王颖说，对于272个直管公房的整治工作会在今年年内争取完成，其中包括东城区胡家园小区、西城区小后仓小区、通州区玉桥北里小区等。
　　
　　「小区现状」
　　
　　一半实行物业管理制据从北京市物业管理
　　
　　商会了解，北京1980年以前建的老旧小区有3000多个，属于老旧小区的有1582个，这些小区由于建设时间相对久远，普遍存在房屋老化、配套不齐、绿化面积孝停车位不足等问题。
　　
　　本次整治内容包括拆除居住小区内违章建筑和逾期临时建筑，打通消防通道，实现市政管线的畅通；对小区内原有道路损毁进行修补；规范停车管理秩序；对小区内绿化补建、修葺；完善小区公共照明；建立长效管理机制。
　　
　　目前新建小区实行物业管理制度，可以保证小区的正常秩序，但老旧小区在推行物业管理过程中却是举步维艰，实现物业管理服务的小区不足50%，大量社区居民无法享受到《北京市居住小区物业管理服务标准》，部分老旧小区甚至有向城市“贫民区”发展的趋势。
　　
　　即使一些已经实施了物业管理制度的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。目前老旧小区物业管理收费共分13项，根据相关房改房政策，直管公房房屋使用人一般只交纳两项费用，即卫生费和保安费，普通小区一户全年收费总额约为84元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司收费只能收到70%左右。
　　
　　「物业公司」
　　
　　不愿接手老旧小区
　　
　　一位不愿意透露姓名的物业公司人士表示：“我无论如何也不会去接手管理老旧小区物业，因为这些老旧小区除物业管理费收不上来外，有的老旧小区内电梯几年不检查一次，带病运行，要解决这些遗留问题，没有几十万元下不来，而一般物业公司一年利润也就几十万元，所以谁也不愿意去填那个窟窿。”
　　
　　北京戴德梁行物业管理有限公司企业事务协调主任王玉珂也表示：“戴德梁行管理的小区几乎没有老旧小区的项目，即使有也都是非常成熟、品质较高的别墅、公寓等高档物业小区。对于欠费太多，或者没有赢利点的小区，戴德梁行不会考虑接手，因为公司运营需要成本，没有利润，企业没法生存。”
　　
　　「政府」
　　
　　新模式管理老旧小区
　　
　　昨天，北京市建委物业处处长刘刚向记者表示：“对于老旧小区改造难问题，作为主管部门非常希望通过正规渠道解决，比如通过业主大会进行招投标选举物业公司对小区进行专业管理。”
　　
　　 “但是目前来看，物业公司介入老旧小区似乎不踊跃，在这种情况下，作为政府部门，就要有新的管理模式推出，对老旧小区采取新型的管理模式，建立起长效管理机制，比如由老旧小区业主和社区居委会联合起来，聘请专业的清洗公司、或者绿化公司、保洁公司、垃圾清运公司等，业主可以通过花最少的钱来获取最大的物业服务效果。”刘刚说。
　　
　　对此，北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生认为：“在直管公房的小区中，因为不存在业主大会这样的产权人共同管理机构，作为居民自治组织的居委会的作用就显得更为突出。居民委员会应当充分发挥作用。”
　　
　　 ■建议 鼓励物业介入小区管理
　　
　　对于如何从根本上改变北京老旧小区现状，北京市物业商会在《北京市旧居住区配套设施的完善与管理问题研究》中指出，要建立老旧社区的专项维修改造基金，用于社区未来的永续经营；建立老旧小区紧急救助基金用于紧急避险及过渡期的资金保障。建立老旧小区物业管理补贴制度等。
　　
　　北京市物业商会还建议政府部门促进老旧小区实施物业管理，可针对没有实施物业管理的老旧小区，制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。其间，政府有关部门要研究老旧小区推行物业管理的困难，针对具体问题，逐步推进和实施物业管理。而且要确立物业管理公司对小区物业管理的惟一性，改变以往多头管理的局面。因为目前老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点，导致小区有多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理。
　　
　　另外也可以通过降低物业管理服务标准的方式推动物业管理工作的开展，既符合质价相符的市场经济原则，又避免了社区多种矛盾的产生。

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