在住宅物业服务收费过程中，常常容易发生争议，有的是由于理解有误，有的是因为操作不当，有的是缘于各地物业服务收费政策或具体规定的差异笔者拟在整理、归纳相关争议问题的基础上，综合比较和借鉴地方政策，进行适当阐释和分析。
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物业管理费收取标准
物业服务收费的构成
《物业服务定价成本监审办法(试行)》第七条规定：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任物业管理条例按商品房履行物业管理交费义务。
二是赋予后勤服务单位物业管理收费资质。当前，仍有相当一部分售后公房小区由后勤服务单位管理，这些单位很多暂时还不具备进行转企改制的条件，从而也缺乏向已上市公房业主收取物业服务费用的资质，实践中，有的上市公房业主以无法取得收费发票为由，拒交物业服务费用—对于实现了物业服务缴费体制改革的地方，后勤月良务单位更是面临生存危机。为此，应当督促物业服务资质主管部门尽快明确，暂不具备转企改制条件的物业服务单位，经物业服务企业资质主管部门审核批准后，应改制成具有独立法人资格的物业服务中心，或在机关服务中心经营范围中增设“住宅小区物业管理”的内容，或作为其他管理人，对本单位住宅小区实施物业管理并按规定收取物业服务费用。
三是建立住宅物业管理保障。所谓住宅物业管理保障，指业主住房消费支付能力不足导致住宅小区不具备实施物业管理的条件或者自身无力承担物业管理的相应费用时，由政府通过投资、奖励、补贴或补助等方式进行政策引导或干预，从而保护困难业主的基本居住权益，确保住宅小区的有序管理及居住品质。现阶段，针对业主住房消费支付能力不足的实际，应结合各地的具体情况，切实建立住宅小区物业管理保障制度，稳步加大财政扶持力度，以推进政策性、老旧住宅小区投资和改造为主攻方向，以进行小区服务单位补贴或资源整合为重要手段，以建立困难业主补助制度为长效机制，不断推动住宅小区物业管理的实施与可持续发展。
关于物业服务收费的价格调整
眼下，物业服务企业在住宅物业管理方面普遍面临着物业服务收费较低、成本不断上涨的双重压力，部分物业服务企业存在难以可持续运作和发展的问题。为了改变物业服务收费偏低的不利局面，固然要加强资产管理、实行多种经营、拓宽营业收入，更要着力推进物业服务收费价格的必要调整。在政府指导价的调整上，要按照《物业服务定价成本监审办法(试行)》的精神，向物业管理主管部门和价格主管部门准确反映成本信息，及时建议其调整政府指导价。
同时，要注意不同地方在政府指导价方面的政策差异，例如，北京市的政府指导价格适用范围较窄，一般仅限于未成立业主大会以前的经济适用住房小区和危改回迁小区，且指导价格是刚性的，只能下浮，不得上调，而深圳、杭州等地的政府指导价则适用普通住宅小区，经过相应的审核论证程序后，可以适当突破收费指导标准的上限。在市场调节价的调整上，物业服务企业应当加大宣传和沟通力度，履行相应程序，争取业主委员会或多数业主的理解和支持，与业主大会或多数业主协调确定价格调整事宜，以避免产生收费权利的瑕疵。
作者系中央国家机关房改办物业导处副处长、中国政法大学民商法学博士
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