房子未入住物业费该由谁交

近日，读者刘女士致电记者称，她在西安北郊买了一套房子，2004年11月24日，刘女士收到了开发商的《交房通知书》，要求他们于次日领取钥匙。次日，当刘女士与她先生去领钥匙时，物业公司要求他们交纳半年的物业管理费和卫生管理费共900多元。房子还没有装修，他们也没有入住，但是物业管理公司向他们收取物业管理费，有何道理？

　　■物业公司 法律没有明确规定

　　该小区物业公司唐经理在接受记者采访时说，在买房之前开发商已经与业主签订合同，即买房人同意参加整个小区的物业管理。

　　对于还没有入住就必须交纳物业管理费用，是根据1996年颁布的《城市住宅小区物业管理服务暂行办法》和2003年9月1日施行的《物业管理条例》的规定，业主有按时交纳物业管理费的义务。唐经理解释说，目前这两部法律法规都没有明确规定业主什么时候开始交纳物业管理费，那么就可以理解为在交房后业主就必须交纳这笔费用。唐经理同时举例说，在物业管理公司进入住宅小区后，小区的某些房子和店面如果还没有出售而出现闲置，那么开发商也要为其交纳物业管理费。

　　■物业协会 费用由产权人缴纳

　　记者随后就此问题采访了西安市房管局下属的西安物业管理协会。该协会相关负责人称，根据《物业管理条例》规定，即使业主没有入住，在交房之后必须交纳物业管理费。只要是已建成的房产，不论是否已经出售，是否入住，均应由产权人（售前为开发商，售后为业主）按规定缴纳物业管理费用，因为物业公司有许多物业服务已经提供，如保安、保洁等。

　　该负责人还表示，在特定情况下业主可拒交物业费。在入住交接时，开发商应该向购房人提供房屋验收合格的证明、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如果开发商不出示以上证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权利拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。在这种情况下，购房人可以拒付物业管理费。

　　■律师 应该视情况而定

　　记者随后采访了调解房产纠纷的任强律师，任律师认为，关于本案中该由谁承担房屋交付前的物业费、卫生费的问题，应当视具体情况而定。

　　（一）如果该开发商是按照《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限通知刘女士交房的，完全是正常的交接期限，刘女士不应承担房屋交接之前的物业收费等。根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因此在这种情况下要求刘女士这样的业主缴纳交接前半年的物业费、卫生费等是没有道理也是没有法律依据的。

　　（二）如果该房屋的交付时间是因开发商的原因导致迟延的，那么开发商同样应当自己承担物业费等费用。根据《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》第十九条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”因此在这种情况下刘女士同样无需支付交付前的任何物业收费。

　　（三）如果在该房屋已具备约定的交付条件且开发商按照合同约定通知业主交接房屋后，因为业主自身的原因导致逾期接收房屋的，那么在开发商通知送达业主时，一般来说业主就应承担此后的相应物业收费。当然在特定的情况下，业主的物业收费可以得到一定的减免，《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》第十九条第二款规定：“业主购买房屋后从未入住的或入住后不使用期连续超过六个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70％交纳。”

　　对于交房前物业收费的问题，任律师认为应当把握一个基本原则，即按商品房买卖合同约定的交付期限交付房屋或者如因开发商原因或是不可抗力因素导致迟延交房的，业主无需承担交房前的任何物业收费。反之，如果因业主自身原因导致交接迟延交房的，业主就应当承担自交房通知到达之后的物业收费，而不是从房屋实际交接后开始计算，这是基于合同的公平之原则确定的。