哪些物业费用属合理收取？

在购房者最关心的问题中，费用问题可能是排在前列的。从下定金开始，到签下购房合同、办银行按揭、入伙，再到以后的长期居住，这些步骤涉及到各种费用。并不是交了购房款就可以入住新房，还要交给国土局、税务局、律师事务所、保险公司等单位一笔费用，这些费用有的是按照房屋的总价格比例收取，有的是有固定的收费标准，而入住后的物业管理费则是一项长期的费用。由于收费的单位多，费种繁杂，所以会出现一些单位乱收费或者多收费的现象。信息和知识的不对等，令消费者难以辨认真正应该收取的费用。本文从物业管理收费入手，对收费问题进行一些探讨，让大家对费用的基本知识有所了解。

　　物业管理的收费，是消费者最感头痛的事情，不仅每个月都要缴纳，而且名目繁杂，费用标准与物业管理公司的等级及小区的等级都有关系。怎样收费才是合理的，物价部门有指导价格作为参照，但是具体的收费额度不是硬性规定的，而要靠业主与物业公司之间的协商。



　　案例



　　【一】物业公司要求变更管理费



　　这里有一个有关物业公司要求变更管理费的案例：王小姐向本报反映，她入伙时与物业管理公司订立的物业管理合同中约定的物业管理费为2.5元/平方米，但入住不久，小区物业管理公司却声称其物业管理的资质较高，按照“有关政府部门”的规定，应该将物业管理费提高到2.9元/平方米，要求业主按2.9元/平方米缴纳物业管理费，并解释说该价格已经由政府物价部门批准。物业公司的说法有道理吗？



　　【解析】



　　应执行合同约定收费标准



　　蛇口律师事务所魏影律师对这个现象进行了剖析。她认为物业公司的解释是为擅自提高物业管理收费开脱。通常我们所说的物业管理费是指物业管理服务费，物业管理公司收取物业管理费是依据物业管理合同，该合同从本质上讲是有偿的劳务合同，是委托人通过付出一定费用获得物业公司专业服务的服务合同，其价格是一种服务价格。按合同自由的原则和《价格法》的规定，服务价格除重要的公益性服务适用政府指导价或政府定价外，一般的服务价格都实行市场调节价，也即由合同双方当事人约定。物业管理收费是否属于《价格法》所说的“重要的公益性服务价格”，恐怕不能一概而论。但住宅小区，尤其是一般经济住宅小区的物业收费涉及千家万户，住户的收入层次也参差不齐，政府完全不干预是不行的。正因为如此，现在各地通常会发布一些政府物价部门的指导价格，即根据物业的区域（如是郊县还是市区）、档次、设备（如有无电梯）等公布几种限制价格，这就是物业公司所说的经政府批准的价格。在这个限价范围内，业主与物业公司都可以合同的方式确定或变更价格。业主应根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。所以在物业管理合同中约定的物业管理收费标准应得到尊重和执行。



　　【二】物管费外又收取垃圾费



　　关于乱收费的问题，有业主刘先生反映：在新房装修后，物业公司除正常的物业管理费外，还要求每户每月缴纳30元的垃圾费。刘先生觉得垃圾费应该是包含在所交的物业管理费中的，这是乱收费项目，业主可以拒绝吗？



　　【解析】



　　物管费应已包含垃圾费



　　魏律师解释，按国务院的《物业管理条例》规定，物业管理指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，可见日常生活垃圾的清运是物业管理的一项内容。垃圾清运的费用一直以来已经包含在物业管理的公共性服务收费，即通常所说的物业管理费中，物业管理公司根本没理由单列收取。对于物业管理公司这种巧立名目的乱收费行为，业主有权拒绝。当然，对于物业公司提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其服务报酬由双方约定。



　　问答：未售房产物管费谁来交



　　问：未售出或出售后未交付买受人的房产，其物业管理费应由谁负担？



　　答：对于未出售或出售后未交付买受人的房产，房屋的所有权尚属建设单位所有。按《物业管理条例》对业主的界定，此时的建设单位也是业主，业主有义务交纳物业管理费。所以在《物业管理条例》中明文规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。



买新房应收费用



　　对于买新房的人来说，除了付定金、交首期款以外，还有就是准备一笔相当的费用，缴纳给多个不同单位。这些费用包括———



　　在签合同办按揭时应交费用：一，保险费，缴纳给保险公司，缴纳数额为房款×保险费率×年限；二，抵押登记费，缴纳给国土局有关部门，按照万分之一收取；三，按揭费，缴纳给银行，1000元到1500元；四，律师费，交给律师事务所，按照事务所的收费标准，600元到1000元不等；五，公证费，按照总价款千分之三收取。



　　在入伙之后210天之内，办理房产证应交费用。一，契约税，缴纳给国土局，按照总价款1.5%收取；二，印花税，按照总价款万分之一收取；三，50元的个人购房费；四，5元的贴花费。



　　有的大型地产公司可以运用自己的品牌实力和长期的信誉，减少其中一些费用，为消费者节约支出，例如保险费、按揭费、律师费等等。但并不是买什么房子都要缴纳以上费用的，这要看具体项目的具体情况。



　　物业管理应收哪些费用



　　在国家计委、建设部1996年发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中明确规定，住宅小区公共性服务收费的费用构成包括：1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3.绿化管理费；4.清洁卫生费；5.保安费；6.办公费；7.物业管理单位固定资产折旧费；8.法定税费。