拒交物业管理费的法律问题

　　严格地从法律关系上说，开发商与购房者之间是房屋买卖合同的法律关系，面物业管理公司与产权入(购房者)之间是物业管理合同的法律关系，物业管理费的问题属于第二个法律关系的内容，开发商在卖房时可以不涉及有关物业管理会同的内容，这并不是开发商的合同义务。但由于房屋是一种特殊的消费品，房屋价值的保持有赖于物业的管理，物业管理费的交付即成了伴随物业产权人是一项长期的义务。因此，房屋买卖合同与物业管理合同虽然不是一个合同，但却是有前后联系的合同。为了使开发商连在订立前一个房屋买卖合同时披露有关后一个物业管理合同的内容，以保证购房者对其所购的标的有充分的了解，房地产领域所采用的是公约的形式，即通过约束三方当事人的物业管理公约来约束开发商在物业管理公约中阐明物业管理的收费问题。同样，由于物业管理公约的起草一般只有开发商与物业管理公司参加，分散的小业主在开始人住时不可能参加公约的起草，为此，北京市的房屋管理部门要求居住小区的物业管理公约要在预售或出售房屋前经过政府有关部门的核准，这种政府的参与实际上是防止偏袒一方的现象出现，以达到各方的利益平衡，保护天机会表达自己意思的购房消费者。消费者在买房前可在开发商、中介商处看到所购房屋的物业管理公约，或者到市物业小区管理办公室查阅经核准备案的物业管理公约，这样可以杜绝“物业陷阱”的出现。

　　由于物业建设中存在的缺陷，导致产权人将不满发泄在物业管理公司的身上而拒交物业管理费。如位于北京东二环的东环广场首期内销房由于设计不到位，没有预埋对讲系统所需的线路，所以在入住后只能勉强的以明线强行从楼道通过，影响了该楼总体美观。而且该楼没有热水管道供应系统及复式楼的楼梯方向设计错误，使得该搂的小业主在八注时几乎要对房屋内部结构做一番修改，这样必然导致各产权人诸多的不满。许多实例表明，小区建设中存在的种种缺陷、诸如工程设计的缺陷、工程质量不能保证等，往往使物业的产权人将对小区的不满全部发泄到物业管理公司身上，给后期管理造成困难。

　　这方面的问题可以通过物业管理的早期介入得到解决。物业管理的早期介入指物业管理公司的主要负责人及主要技术人员在接管物业以前的各个阶段，即可行性研究、规划设计、施工建设等阶段就参与决策，从物业运作的角度对物业的功能规划、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供意见。这样做一方面可以避免日后物业管理混乱，另一方面可以为以后物业管理的全面实施做准备。

　　从产权人一方来说，产权人因建设中的问题而拒交物业管理费，实际上是混淆了开发商与物业管理公司的关系，这种混淆与目前我国物业管理公司多为开发商酌附属公司的情况是分不开的，这种开发商与管理者责权不分的状态在客观上会导致小业主混淆两者的关系。香港、新加坡及西方发达国家的主要物业群的管理一般均由独立于开发商的专业物业管理公司进行管理，这样一方面有利于处理好开发商、物业管理公司及小业主之间的关系，另一方面，实践证明独立的物业管理公司提供的专业管理可以在一定程度上避免小业主混淆开发商与物业管理公司的关系，减少因开发商的原因而柜交物业管理费的情况发生。