一、什么是物业税
物业税就是不动产税或房产税，它是在房地产保有环节征收的税种，由政府根据每年不动产的评估价在保有环节按年征收，计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，一年一收。这样其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而且应缴纳的税额会随着不动产市值的变动而变动。从我国房地产税现有的税制设计看，目前我国虽然没有物业税，但在房地产保有阶段，已经有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税(对外商投资企业)等税种，只是目前在实施中，对居民个人的所有非商业性用房进行了免征。
从一定意义上说，我国目前的房产税和城镇土地使用税具有物业税或不动产税的性质。其根本区别在于当前探讨的物业税是根据房屋的估值进行征收，其计税依据可以进行动态调整；而我国现行的房产税是按房屋的计税价值来征收，其计税基数不随市场的变化而相应调整，属于静态保有环节。两种计税方式各有利弊。应该说随着市场经济的发展，探讨中开征的物业税的征收更科学、合理，但是这要以较高的征管水平为前提。物业税以估定价值作为计税基础，既需要科学的估价水平，更需要全面、真实、可用的财产资料。据调查，在目前我国物业税空转试点的城市中，房屋信息资料的真实准确是遇到的难点之一。而从估价制度看，即使早在19世纪就开始推行财产税的美国，已经具备了非常健全的房地产登记与评估制度，但是在实际运行中，其房屋估价也存在有意低估的问题。在中国这样的发展中国家，由于技术等各种原因造成的房价低估现象在较长一段时间内也将难以避免。此外，完备健全的房地产产权登记制度和公开查阅制度等也都是拟开征的物业税运行需要具备的前提条件。在我国目前的市场经济环境条件下推行物业税，其征管能力和征管水平都存在很大障碍，相应地其征管成本也会较大。
二、物业税调控房地产价格的有效性分析
(一)从整体上看，物业税的开征对房地产价格影响不大。
其原因在于：
1.物业税的税负存在转嫁的可能。
受房地产市场供求关系的影响，物业税依然存在被转嫁的可能。税收负担只要是能转嫁出去，就不会降低投资人对房屋的投资需求。不能降低需求，那么税收调控市场的链条就被中断，就很难通过保有环节征税来影响房地产价格；而且考虑到一些国家对自用房屋的不动产税都有一定的免征，如果我国也实行对第一套住房免征物业税的话，那么物业税对房地产市场的影响将更小。
2.即使实行“将土地出让金也并入物业税”的改革方案对房地产市场的调控效果也不会明显。
关于土地出让金是否纳入拟开征的物业税目前一直存在着争议。因为土地出让金属于租的范畴，租与税是两个不同的概念，从理论上说将土地出让金并入物业税有不妥之处。在香港，地租和物业税二者也是分开征收的。所以，我们认为，物业税的开征不应包括土地出让金的分年交纳的问题。如果是这样的话，拟开征的物业税只是现有房产税和土地使用税等税种的整合，其对房地产市场的调控效果将很小。
即使实行“将土地出让金的改革也并入物业税”的改革方案对房地产市场的调控效果也不会明显。其原因在于：我国房地产市场经过十余年的发展，已经具有相当大的存量规模，物业税改革后，会有一个老房与新房的区分，物业税和土地出让金改革前购买的房屋，已经在购房款中一次性地支付了地价和相关税费，那么，在改革过程中，对于“老房”实行老办法的可能性非常大，在这一条件下，如果开征物业税或土地出让金分期交纳后，肯定会有一个对现已形成的房地产市场的价格及新开征税率的换算，然后形成一个新的房价，在这种情况下产生的房价下跌，只是税费分期交纳导致的名义房价的下降，并不是房价的真正下跌。它就类似银行的分期付款，在分期付款的条件下，100万元的房子如果交了40%的首付也就是40万元就能先把房子买回来，但以后每月都要交纳房贷，那能说这个房价降到了40万元吗？事实上，土地出让金的分期交纳是一种变相的不用付息的期限更长的(50年或70年)分期付款，土地出让金改革后，房地产只是名义价格而不是实际价格的下降，对房屋购买者来说，购房负担不会有实质性减轻。
(二)从结构上看，物业税的征税范围将会对住房需求结构产生一定的影响。
虽然物业税的开征对房地产价格的影响不明显，但是从结构上看，物业税的征税范围将对住房需求结构产生一定影响。具体表现为：第一，如果征税范围包括所有居民住房，将在一定程度上引导人们对其居住面积的合理选择，但会加重以自用为主的大多数购房者的负担，很可能造成一部分中低收入者买了房但养不起房，容易产生社会的抵触情绪。第二，如果对第一套住房的一定面积(如90平方米)进行免税 ，而对其他住房面积征税的话，其调控作用将表现在：一方面引导一般消费者对中小户型住房的需求；另一方面，对以投资为主的住房拥有者征税，可以引导那些闲置房产投入住房租赁市场，这样可以实现将物业税继续向后转嫁，而大量闲置房产投入市场将有利于房屋租赁市场的有效竞争，促进租赁市场的理性发展，这也将最终对整个房地产市场产生积极作用。
(三)足够高的物业税税率也许对房地产价格下降有作用，但对经济社会稳定将造成较大的负面影响。
如果必须通过物业税来调控房地产价格，也不是完全不可行的，其必要条件就是物业税的税率高到让一部分人难以负担养房的成本(考虑资金的时间价值，通过折现计算，也可以说让房价高到让一部分人买不起房)。这个税收比例的确定要考虑房屋的价值以及居民的收入水平，即一个家庭的收入足够大的百分比用于交纳物业税，使百姓对房地产退避三舍或减小住房面积，从而导致住房总需求下降，房地产价格也会随之下降。但是这种方式对经济社会产生的冲击太大。
从我国当前房地产保有环节的税率看，房产税的税率为1.2%，以100平方米的一套房屋售价100万元，按目前的房产税的征收标准(按房屋最大扣除30%的余值)计算，(100-100×３0%)×１.2%，那么其应缴纳的房产税为8400元，接近房价的1%。从国外经验看，即使较为普遍实行不动产税的发达国家，虽然其名义税率相对较高，但其实际税率也基本在房价的1%左右。综合来看，在我国当前的体制背景下是绝对不可能实施税率过高的物业税的。而较低的保有环节税率或是被房价的上涨收益冲淡或是被转嫁给租房者。通过这种极限法的假设方式，也能让我们看出不能简单地通过物业税来调控房地产价格。[page]
三、结论与建议
考虑到当前我国房地产领域的税种设置的确存在较多问题，相关的税制改革是必需的，从发展趋势看，保有环节恢复开征物业税(或房地产税)有其必要性。但是，不能把物业税的开征与房价的涨跌绑在一起。物业税调控的有效性还是取决于房地产市场本身。物业税的开征由一个国家的经济发展水平、税收体制及征管水平决定，根据中国的现实情况，当前物业税的开征应分阶段进行，如可考虑首先恢复对居民个人用房的房产税的征收；随着房地产估价制度的逐步建立、房地产登记制度不断完善以及相关信息体系的建设不断成熟，再考虑建立动态的以房屋不动产评估值作为计税依据的物业税。
(韩凤芹 作者单位：财政部财科所)
