一、开征物业税的必要性
1.解决我国目前经济发展中的若干难题。
我国目前经济发展中存在的一些问题，与现行的土地供应制度和房地产税制有一定的关系，通过开征财产税性质的物业税，有助于使这些问题得到不同程度的解决。
（1）固定资产投资出现过热。今年1~4月份，城镇固定资产投资增长达42.8％，导致近来固定资产投资过快增长的一个重要原因是一些地方政府靠经营土地筹集资金，大搞市政建设。
（2）金融风险加剧。由于在土地出让时一次性收取40~70年的大部分税费，同时受供求影响，土地出让金不断增高，加剧了房地产开发投资的风险。另外，由于城市建设的快速发展，一些地方政府为了筹集资金，将土地抵押给银行取得贷款，由于资金紧张，往往借新贷还旧贷。这些投资风险最终势必由银行承担，加剧了金融风险。
（3）地方财政吃紧。从1994年的增值税分享，到2002年的所得税分享，地方政府的收入空间已进一步缩减，一些中小城市的财政收入甚至完全依赖土地出让金。
目前房地产财产税无法形成地方税的主要税源。据统计，2002年我国房产税（含城市房地产税）、城镇土地使用税和土地增值税合计收入为379.73亿元，占国家全部税收收入的2.01％，占地方财政收入的4.46％。与发达国家和地区相比，其占地方税收入的比例明显偏低。
（4）土地资源的使用未留发展余地，配置效率低。目前的土地批租制使地方政府一次性收取的土地出让金，大多用于政府的财政开支和城市建设，这种制度对政府产生了错误的激励。为获取资金，超量开发和出让土地，个别城市甚至无地可卖。
这种短期行为导致城市土地资源的配置未留有发展的余地，不利于城市经济的可持续发展和房地产市场的健康发展。另外，我国耕地资源减少和土地闲置同时存在，说明土地资源配置效率低，资源浪费严重。
2．解决我国目前房地产财产税制存在的问题。
我国在房地产保有环节的财产税税种主要有房产税、土地使用税、城市房地产税。发生在交易环节的土地增值税，因其设置目的是为调节土地增值收益，因此也具有财产税的性质。房地产保有税税制存在问题有：
（1）税种复杂、内外税制有别。在房地产保有环节，对内资企业和个人征收房产税和城镇土地使用税，对外资企业和个人征收城市房地产税，但名为房地产税，实际上仅对房产征税，对地产不征税。这样税制的设置，导致税种复杂，形成了内外有别的两套税制，不利于公平税负下内资和外资企业的平等竞争，不符合国民待遇原则。
（2）税基狭窄。房产税和城镇土地使用税征收范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区。随着经济的发展，非课税区非农用目的开发的大量增加，导致大量耕地被占用，目前的征税范围不利于严格耕地保护制度的实施。同时，房产税在城镇的免征范围也很大，国家机关、军队、政府财政拨款的事业单位等用房和个人所有非营业用的房产都在免征范围。
（3）计税依据不合理。城镇土地使用税是按面积计税，这种计税依据无法体现对土地级差收益的调节，促进集约利用土地资源的作用，税收收入不能随着土地价值的提升而增加。房产税的计税依据分为按房屋原价计税和按房屋租金计税。从价计征是依据房地产原值减去10%～30%后的余额，以1.2%的税率计征，这种价值不反映市场价值；从租计征是以租金收入乘以12%的税率计征，与按原值从价计征相比，从租计征税负过重，两种方法间显失公平。
二、开征物业税的基本思路
《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出“按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革。”并进一步明确了“实施城镇建设税费改革，条件具备时对房地产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”
我国目前城市土地供应制度采用“土地批租制”，即在土地所有权属于国家的前提下，根据土地用途的不同，批租的期限从40年至70年不等，用地者要在取得土地使用权时一次性支付大部分税费。开征物业税是实现城市土地管理的另一种模式，即土地的供应和交易基本上没有限制，在使用过程中定期根据评估价格征收财产税。这种模式下土地初始的价格比较低，但在使用环节每年都要承担一定的财产税。
物业税改革的基本框架为“合并现行税种，拓宽税基，合理确定税率，按课税评估价值计征。”
合并现行税种。按照简税制的原则，统一目前分设的房产和地产税，统一内外资企业的房地产税制。将现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有环节统一收取的物业税。
拓宽税基。按照宽税基的原则，除了公益性用房免征物业税外，将城市自有住房纳入到物业税的征税范围，随着事业单位的改革，其作为房产所有者也应该纳入物业税的征税范围；未来逐步将征税的地域范围扩大到农村，统一城乡税制。
合理确定税率。测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体收入规模与其基本相当。在此基础上合理确定税率水平，实现开征物业税后的平稳过渡。税率设计要根据物业类型区别对待，如对于自住房屋应选用低税率或暂时免征，对别墅类等占用土地资源较多的房地产要采取高税率。
按课税评估价值计征。将目前的从价计征和从租计征的房产税和从量计征的城镇土地使用税，改为按反映房地产市场价值的课税评估价值计征。开征物业税后，需要对大量的物业的课税价值进行评估，因此需要研究如何使评估的操作简便、高效、低成本。
三、开征物业税有助于解决我国目前经济发展中存在的若干难题
1．扩大地方政府的财政收入，形成持续稳定的城市建设和维护资金来源。
各级政府都应该有稳定的税源。从目前财政分级管理体制下的财政资源分配看，地方政府缺少稳定的大宗税源。将自有居住用房纳入到物业税的征税范围，并逐步扩大征税的地域范围，随着房地产存量的迅速增加，增值速度的加快，物业税可为地方政府提供稳定的税源。随着经济的发展，物业税应该成为地方税的主要税种。 [page]
城市的发展需要对城市基础设施建设进行投资，目前地方政府的这部分投资主要来源于国有土地使用权出让收入，由于城市可供出让的土地资源的有限性，政府能够收取的土地出让金会越来越少，无法形成持续的城市建设投资和维护资金的来源。
通过开征物业税，可为地方政府提供持续的资金来源。开征物业税后，政府可通过将未来若干年的物业税权抵押给银行获取贷款，解决按年收取物业税与城市建设资金初始的一次性投入之间的矛盾。
2．改变目前地方政府的短期行为，促进城市土地资源的合理配置。
开征物业税，将会在一定程度上压抑政府卖地的积极性，并且也使其卖地时更理性，规避目前地方政府过量开发、出让土地。由于政府可参与保有阶段物业增值收益的分配，为长期收益着想，可以使地方政府改变其短期行为，有利于城市的长远发展。由于物业税是按课税价值从价计征，这样也能激励地方政府优化投资环境，提升辖区内的繁荣程度，令房地产不断升值，同时也扩大自己的税源，从而形成良性循环。
3．化解金融风险。
开征物业税，将一次性收取的土地出让金和其他税费改为按年收取，将大幅度挤出土地出让金的泡沫，进而减少房地产投资开发风险，最终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范房地产金融风险的能力。同时政府需要城市建设资金投入时，将未来若干年的物业税权抵押给银行贷款，物业税收入是比较稳定的，受房地产市场状况影响较小，银行的放贷风险也就相对较小。
4．成为政府调控房地产市场的有效手段。
目前房地产市场的调控缺乏相应的手段，当房地产市场波动影响宏观经济发展时，往往依靠行政手段调节，目前的税制不能发挥有效的调节作用。开征物业税，可对目前房地产投资增长过快进行调控，可通过变动税率实现对总量的调控。同时，对房地产市场出现高档商品房供过于求等结构性问题，可通过提高高档物业的税率，抑制对高档商品房的需求，避免行政命令的一刀切对经济发展带来的负面影响。
5．有利于房地产市场消费和投资行为的理性化。
开征物业税对消费行为的影响程度将取决于征税标准及税赋水平。但总的来看，住宅市场将由目前的“购买成本高、使用成本低”向“购买成本低、使用成本高”转变。由于住宅使用成本的大大提高，需求的产品户型方面会有一定的调整。在使用的过程中要逐年交税，所以业主会从自己的实际需求出发，不会盲目追求大户型的房子，将会增加对中小户型房子的需求量。在我国人地矛盾较大的情况下，可以有效提高住房资源的利用效率。
由于城市基础设施的变化，比如修路、修地铁等，会带动周边地区房地产的升值，由于物业税是按照反映房地产市场价值的课税评估价值计征，需要交纳的税额会提高，就会使租用者、所有者考虑是否需要继续用这块地方还是需要换个地方，有利于房地产资源的合理配置。
开征物业税可以抑制房地产市场投机性购房行为。在购房“门槛”大幅下降而使用成本大幅提高的情况下，加大炒楼者的投资成本，炒楼的风险会因此而增大，同时房产升值所带来的收益则会因物业税而减少，可有效抑制目前房地产市场中存在的一些非理性的购房投资行为。
（建设部政策研究中心 浦湛）
《中国建设报》2004.06.25
