中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中,“开征物业税”醒目地列入其中。
物业税在2003年被适时提出,并经历了一次“话语高潮”,随后物业税进入一些城市的“模拟税收实验”阶段,在房价泡沫最高峰时期不时被“拎起”。
物业税在打击房地产投机和泡沫方面具有非常大的威力。它几乎是世界通行的一个税种,无论是发达国家(英美日)或者发展中国家(巴西)都采纳这一做法。它的核心思想很简单:通过增大不动产保有环节的成本、降低流通环节的成本来确定资产配置的最优化。它提高了持有该项资产的负担,但降低了购买的“门槛”,从而使得“囤积”该项资产的成本上升,而“自用”该项资产的成本下降,这是一种符合社会公义的引导资源配置方式。这种方式其实同房地产信贷政策的“自住性住房”的利率优惠和首付降低的机理是一样的。
需要指出的是,物业税如果要被接纳并择机推出,就必须要考量各种抵制的力量,相应地做出一些策略化的安排。坦率地说,地方政府是其中非常重要的变量。一些地方政府担心物业税可能会“冲掉”其土地财政的一些利益,它不具有像土地财政那样的“预算外收入”灵活支配的好处。我们认为,物业税必须要保证在一个较长的年限内,地方政府从中获得稳定收益不低于其土地出让金。否则,地方政府就有动力去阻碍这一政策。于是,推出物业税的第一原则就是针对地方政府的“税收中性原则”———它不是一个“侵蚀利益”的工具。
首先,跟流行的观点不同,开征物业税并不意味着就要取消土地出让金(将批地改成批租)。这个道理很简单,物业税将打击不恰当的投资性需求,必然产生房价回落,而房价回落自然导致地价回落(炒地其实依赖于炒房,现在很多土地竞拍流标和重新低价拍出可为佐证),从这个意义上说,物业税是土地出让金一部分利益的“替代”,只要地方政府土地拍卖是透明的、承诺的年供应数量是稳定的(不要土地价格下跌就停止拍卖,限制土地供应),那么土地出让金就是一个市场化的价格,它可以继续存在。
其次,物业税不仅包括住宅,还包括各种经营性房产。也就是说,只要城市化率在上升、一些地方政府将其城市经营得“有魅力”,那么税基和税收规模都会扩大,如果将这些未来增长收益通过贴现因子折换成现值,保证其高于目前土地财政的收益。当然,这也可以推算出物业税税率。
最重要的是,中央政府可以考虑将物业税划为地方税收,如果要采取分税的话,也可以考虑给地方政府一个相对大的份额。实际上,一些地方政府对土地财政预算外收入的热爱,也有着特定的原因。在分税制体制框架中,地方政府对税收丰厚的税种一直存在一定的“焦虑”,于是地方政府偏爱“预算外的收入”。
对于不动产的拥有者(征税对象)来说,他们非常关心的是物业税的计算式。我们认为,市价评估依然是最好的计算依据,但是这一原则要灵活使用。举例而言,如果一个小区突然性成交了几个高价楼盘,从而带动了整个小区房产估值,而实际上其他的业主并不能稳定地按此价格成交,这其实属于一种虚增式估算。可以考虑,采取股票中的MACD式的计算式,收集最近3年来的片区的相似楼盘成交价格来进行加权计算(新房则按最近成交价),从而得出一个比较稳妥的市场估算,从而化解有产者的社会异议。
