房屋作为公民的主要合法财产，在公民的财产组成中占有较大的份额，特别是在房价不断上涨的情况下，越来越成为离婚案件中双方争夺的焦点，而与房屋分割同时存在的一些新问题、新情况不断产生。这里仅就自己经历的一些关于离婚房屋纠纷的情况作一下总结，以便参考和讨论。
一、离婚时因房屋增值引起的纠纷
随着我国经济的快速发展，人民生活水平不断提高，个人收入不断增加，对住房的需
求不断增大，造成了房价的不断飞涨，体现在房屋上，就有了较大的增值。由于房屋是一般家庭的主要财产，在夫妻离婚时，对房屋及其增值部分的分割就成为离婚财产分割的重要部分。离婚时因房屋增值引起的纠纷情况主要有以下几种：
1、房屋为夫妻一方的婚前所购买，全部房款交清且取得房产证，但由于房地产市场价格的不断上涨，其房屋价值在婚后有较大的提高，另一方认为增值部分应属于共同财产的问题。
对于这种情况，根据《婚姻法》第十八条规定一方的婚前财产属于夫妻一方的财产。这里所讲的婚前财产当然包括夫妻一方婚前所拥有的具有产权的房屋。根据最高法关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第19条规定：“夫妻一方婚前个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”。虽然房屋在婚姻存续期间具有较大增值，但增值部分是依附于婚前所购房屋自然产生的，由此引起的价值增值及亏损也应当归属于该房屋产权人，当然人为改动造成的房屋价值变动的除外(如婚后装修、改造等)。实践中，如提出对增值部分进行分割的诉求，法院一般不会支持。
2、夫妻一方在婚前购得商品房且交清房款 ，婚后才取得房屋产权证，该房是否属于夫
妻共同财产。
根据《商品房买卖合同》的权利义务关系，买房方交清了房款，卖房人交付了房屋，就基本履行完了双方的义务，根据权利义务对等原则，买房人交清了房款，就实际获得了房屋的相关财产权益，至于房屋产权登记，只是物权公示制度的需要，对合同项下房屋取得和移转的一种确认和公示，未登记取证，并不能改变房屋买卖合同所产生的结果，即取得房屋所有权。所以，婚前买房且交清房款，婚后才取得房屋产权证的，该房应属于购买方的个人婚前财产，不能以办理登记的时间来认定是婚前财产或婚后财产。
3、夫妻一方在婚前通过按揭购得商品房并取得房产证，婚后夫妻双方共同偿还贷款，
在还贷过程中夫妻离婚引发房屋是否为夫妻共同财产，夫妻共同还贷那部分房产的增值额是否算作共同财产的纠纷。
对于这种情况，由于婚前取得产权证，而房屋产权证是房屋产权和房屋所有权转移的合法凭证，是证明房屋所有人拥有房屋所有权的最有力证据，根据《婚姻法》及相关法律规定，房屋属于个人财产，而非夫妻共同财产。至于夫妻共同还贷那部分房产的增值额是否算作共同财产，那还要看还贷的性质是什么?即还贷是清偿债务行为还是投资行为?如果是清偿债务，就不会产生增值，如果是一种投资行为，那就有增值的可能。房屋所有权的取得是根据房屋买卖合同所取得的，而还贷是根据贷款合同而产生的，属于不同的法律关系。房屋贷款是借款人购买房屋，因资金不足，提供担保或将房屋全部法定权益抵押给贷款人，贷款人向借款人发放的用于购买房屋的贷款，双方签订《房屋贷款合同》和《房屋贷款抵押合同》的行为。民法通则第八十四条规定：“债是按照合同的约定，在当事人间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人”。可见，房屋贷款形成的是一种合同关系，产生的也是债权债务关系，还贷仅是按照《房屋贷款合同》约定，履行作为债务人的义务，而这种债务的履行并不能产生物权，也不可能产生物的增值，所以不是投资行为。而没有义务还贷的夫妻一方的共同还贷行为在性质上是代夫妻另一方偿还部分债务而已，夫妻共同还贷实际上形成的是一种债权关系，所以婚后参与还贷一方无权要求分割房屋增值部分的价值，双方只能就共同偿还贷款的实际数额进行分割。
4、夫妻一方在婚前通过按揭购得商品房，但婚后才取得房产证且夫妻双方共同偿还了
部分或全部银行贷款，夫妻离婚引发房屋是否为夫妻共同财产，夫妻共同还贷那部分房产的增值额是否算作共同财产的纠纷。
这种情况，首先应解决房地产权属登记的效力问题。在世界立法中，权属登记的效力主要有两种不同的形式：一种是成立要件形式，即房地产权利的转移和设定在登记之前只体现为债权的存在，登记之后才能完成产权的转移或者权利的设定，未经登记，房地产交易的权利受让方只能的到债权的保护，而不能的到物权的保护。一种是对抗要件形式，即房地产作为一种特定物，其产权的变动和其他权利的设钉应当与债权的成立同步，在登记之前权利就已经转移或者设立，登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记完成之后才能受到法律的全面保护。。《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”。可见我国法律对房屋所有权的确认是以登记即取得房产证为成立要件的，未取得房产证，就不能行使物权所包含的权利。房屋买卖合同只是实现房屋所有权的形式，而与房地产开发商之间仅仅是债权债务关系即房屋买卖合同关系，买房人还没有取得物权，所以该房屋不是个人财产，应为夫妻双方在婚姻存续期间获得的共同财产。
另外，从婚姻关系的角度出发，夫妻出资购房或还贷，在没有特别约定的情况下，其目的必然是建立并形成共同财产。根据我国有关证据规则的规定，夫妻双方共同还贷行为也应推定为是取得共有产权的一种意思表示。共同还债的情形就构成了对房屋产权的共同期待和共同获得，房屋当然属于共同财产。在实际审判中，法院以判决房屋归房屋买卖合同当事人为宜(不用再变更房产证)，且考虑婚前以付款情况，对共同还款部分和房屋增值部分进行分割。
二、父母为子女购房的情况
最高人民法院关于使用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释 (二)第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置方出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示增予一方的除外”。该规定表明，婚前父母为子女买房如无特殊约定，房屋为对子女的赠与，属个人财产;婚后给子女买房如无特殊约定，房屋为对夫妻双方的赠与，即使房屋产权登记于自己子女个人名下，也属共同财产。在实践中，如果一方突然拿出向父母借款的字条，主张婚后房屋是向父母借钱所购，而不是父母对双方的赠与，法院不会对字条的真实性进行审查，因为涉及案外人的权利，应另案处理。[page]
三、恋爱期间双方为结婚合资购买的房屋问题
如果购房合同为双方共同签署，且共同出资的，房屋应为双方共同财产;如果购房合同一方签署，产权证登记的是夫妻一方，如果没有其他证据证明共同购房行为(如双方签署的共同购房协议、房屋出资证明等)而离婚时产权方予以否认对方出资的话，法院将依法认定该房屋为个人婚前财产，另一方的权益将无法获得保护。
四、住房公积金问题
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十一条对这一问题进行了解释：婚姻关系存续期间，男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金属于共同所有的财产。
以上拙见，仅供参考和讨论。
北京市汉韬律师事务所
吕胜利律师
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