物业管理企业之间“内乱”初探

摘要：物业管理企业在参与市场竞争活动中发生“内乱”的原因是多方面的，主要表现在小区业委会的选择取向，业主低价消费心理和消费观念的陈旧，物业管理公司之间的无序竞争。要改变现状应从四个方面入手，规范业主委员会的运作行为；规范开发商在楼房销售中对物业管理方面的各种承诺问题；强化物业管理企业和业主的市场经济消费理念；规范市场竞争的投标报价行为。
近几年来，发生在物业管理企业之间的一个突出问题是，在一个小区内有两家公司同时运作，公司之间为争夺小区管理权而发生激烈的冲突，严重影响了物业管理行业的亲善和谐的服务形象，对行业发展造成阻碍。
一、小区内两个业委会共存。在部分住宅小区内，由于小区的分期开发或具有地域籍贯性质的业主群等原因，造成在一个小区内有两个业主委员会同时存在的现象。且各自都自认是承担着代表全体业主利益的“重任”，并向社会招聘物业管理公司，造成各自为政。
二、开发商自建物业管理公司与社会物业管理公司相争。一些建设规模大、建筑标准水平高的住宅小区中，是由开发商自己的物业管理公司实施管理。在解决建设工程质量或管理服务不到位等问题时，业主很难与物业管理公司抗衡。为维护自身利益，业委会往往重新选聘物业管理企业，就出现了“旧的赶不走、新的进不来”的现象。
三、业主现代消费理念淡薄，未能完全接受市场经济消费模式。一些业主由于对物业管理服务内容和职责不甚了解，提出的不合理要求往往得不到满足，就产生了“炒管家”的行为。在这种情况下，“旧管家”当然不甘被辞，新、旧物业管理公司相争在所难免。
四、物业管理企业在市场中无原则低价竞争。激烈市场竞争使一些企业为了获取管理权，降低投标报价而不考虑能否维持管理运作成本，出现了“新管家”以扩大规模为目标，不惜低价抢地盘；“旧管家”前期亏损还没填账，决不轻易退出小区的恶性竞争怪圈。
小区物业管理出现“内乱”的原因是多方面的，归结起来最核心的原因是企业和业主共同的最终利益 —— 钱。
从主观上讲，第一，在管的物业管理公司坚持不走是因为存在着一走就亏的问题。丢失一个小区就会丢失一份可得的利润，同时企业还要面临人员的清退安置问题和支付清退成本；第二，物业管理企业在进入小区实施管理时的前期投入未能如数收回；第三，业主因物业建设质量问题或对物业管理服务质量优劣认定的不准确等原因而拖欠管理费，物业管理公司只能坚持不收齐就不退场原则；第四，一些物业管理公司面对行业利润率低问题，片面地追求规模效应，坚持以扩大在管物业规模来获得经济效益，盲目扩大在管物业的规模，一味压低价格，迎合部分业主的低消费心理。
从客观上讲，第一，一些业委会成员中存在徇私舞弊现象，在利益驱使下成心要赶走现任物业管理公司，重新聘请能给予自己实惠利益或具有非凡关系的公司。另外，小区内两个业委会共存，在招聘物业管理公司问题上互相排斥，各自为政，形成两个物业管理公司同管一个小区；第二，在小区楼盘建设中，一些开发商提早主动筹组业委会，同时派出自己的物业管理公司进入小区，旨在把业委会、物业管理公司连成一体。假如开发商的物业管理公司不能管理小区，开发商就会在建设投资上采取相应的“措施”，对房屋质量、公共设施设备以及小区整体环境等方面的维护投入问题上撒手不管；第三，开发商为促销楼盘获取最大利润，在最短时间内收回投资，在销售过程中给予了业主各种优惠待遇，其中减免或降低管理收费成为最大的问题所在，不仅误导了业主对物业管理费市场经济规律定价的熟悉，而且给物业管理市场的规范发展造成一定的困难。不仅造成企业在参与市场竞争时走低价路线，还致使具有互相对比心理的业主，误认为自己所居住的小区环境、建设水平不如相邻小区，但收费却高于相邻小区，从而认定物业管理公司获利丰厚、服务不足，导致新旧物业管理公司的交接难题。
如何解决问题和完善物业管理行业的规范运作，是行业持续发展的要害，也是必不可少的重要环节。
第一，要规范业主委员会的运作行为。在我国已实施的物业管理法规中，对业主委员会的成立、职责有明确的规定，但在执行中缺乏强有力的监督，致使业委会在行使职责时出现较大的随意性。应从两方面予以改进：一是增强政府主管部门的监管力度，有效制止一个小区内成立两个业委会，对小区因开发期或地域籍贯的业主群体而产生的多个业委会问题，给予果断彻底纠正，通过行政性干预手段使其归一而治，建立小区公正招聘物业管理公司的基础；二是考虑组建业委会监察机构，如监察小组。由政府主管部门、街道办事处、业主代表派员组成，对业委会职责的实施进行必要监督，防止业委会成员营私舞弊或满足个人利益关系的现象发生，确保物业管理企业进入小区的公正性。
第二，要规范开发商在楼房销售中，自行对物业管理方面的各种承诺问题。开发商为确保商品房的顺利销售并及时回笼资金而自建物业管理企业是可以理解的，但是在销售活动中自行对业主减免管理费用的承诺则是[FS:PAGE]错误的，这不仅违反了公平合理的市场消费原则，而且扰乱了物业管理市场竞争的合理性。任何人为降低市场正常消费标准的行为都是对其他企业的侵害，甚至具有阻碍行业发展的作用。应当建立开发建设企业商品房销售附加承诺行为责任规范，维护物业管理市场公平竞争环境。与此同时，要进一步明确或规范开发商自建物业管理公司而产生的建管合一问题，最大限度地减缓建设方插手物业管理事项，以专心做好开发建设工作，确保建设工程质量和业主个人的利益。
第三，要强化物业管理企业和业主的市场经济消费理念。就物业管理公司而言，必须坚持以市场经济规律为原则，不违心地降低物业管理收费标准来获得业主的欢心，应当按质论价；对业主来说，彻底改变几十年传统的福利住房观念，从计划经济的福利性消费完全转入市场经济现代消费上，建立正确的消费理念和价值观，不能不顾物业管理公司能否正常运作而肆意要求降低收费，以至小区物业管理越管越差。
第四，要规范市场竞争的投标报价行为。市场竞争是企业取得经营权的主要途径之一，规范其操作行为是获得良性竞争效果最为要害的一环，企业的投标报价、评审组的公正评审、业委会的最终取舍是整个投标竞争的核心。因此，参与竞争的企业必须遵守市场竞争的公平原则，避免人为地实施低价或亏损价投标，切实维护公平原则；评审组必须坚持公平合理原则，参与评审的专家成员应当坚持公正原则，在业主代表出现偏求或刻意追求低价现象时，果断予以制止或坚持否定，杜绝不合理的低中标发生；业主委员会既要充分听取广大业主的意见，又要尊重评审组的评定结果，选取符合本小区实际情况的投标报价，不损害全体业主的利益，也不让物业管理企业经营亏损，达到业主与物业管理企业双赢，推进物业管理市场竞争的良性发展。 [page]
参考文献：
1. 梁柱， 《 中国物业管理理论探索与实践 》 ，中国经济出版社
2. 杨锡怀、冷克平， 《 企业战略管理 》 ，高等教育出版社