案例一：
2001年4月，海南一诺广告有限公司(简称一诺公司)，入住海口市某别墅，海南三友物业管理公司(简称三友物业)是该小区的管理者。2001年5月5日，一诺公司总经理李某发现有人在该公司入室偷窃并报案。当三友物业向一诺公司索收物业管理等费用时，一诺公司以三友公司单方违约，未履行治安管理职责为由，拒绝交纳。三友物业将一诺公司诉至法院，法院终审认为，一诺公司发现有人入室偷窃与三友物业履行保安值勤的物业管理义务不当有直接关系，属于物业管理服务质量瑕疵的违约。一诺公司以此为由拒交相关费用，属于行使双方合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权行使范围应当与三友物业违约程度相对应。据此判决三友物业应酌情减收物业管理费10％，以承担部分违约责任，诉讼费亦由二者分别承担。
案例二：
负责管理某国际公寓的创新物业诉称，业主齐先生购买了该公寓B座房屋后，签署了《承诺书》，确认接受创新物业的《管理公约》，并同意交纳物业管理费等相关费用。但自2000年5月至2002年6月，齐先生以“家中曾经被盗”为由，一直拖欠物业管理费等费用。创新物业要求业主齐先生支付这些款项，并支付滞纳金。最后，法院一审判决，齐先生向物业管理公司支付拖欠款项，但驳回创新物业要求齐先生支付滞纳金的诉讼请求。同时，判决创新物业向齐先生支付被窃物品损失3000元。
上述两个案例的业主均是失窃后向物业管理公司索赔或拒交物业管理费且诉诸法律的，类似案例举不胜举，至今仍无一个标准答案，需根据具体情况具体分析予以判决。众多案例处理时的关键首先取决于物业管理公司在实施物业管理活动中是否有过错。法律意义上的过错是指当事人违背了某种应该承担的义务，这种义务又可以分为法定义务和约定义务两种。目前各项法律和法规尚未明确规定物业管理公司应对辖区内业主的财产负保管义务，也就是说物业管理公司对辖区内业主的财产安全没有法定义务；目前大多数已签订的物业管理合同中，都没有明确约定物业管理公司承担辖区内各业主的财产保管责任，这不是物业管理公司不愿意承担约定义务，而是业主财产被盗是由犯罪分子的犯罪行为引起的，在实践中如果业主想要通过法律途径向物业管理公司主张权益的话，目前还存在一些难以逾越的问题，审理此类民事赔偿案件的一些必要证据，例如：核定业主财产损失的具体金额，以及业主在保管自己的财产安全时有无自我忽视、保管不善和主观上的松懈责任等，最终需要通过刑事案件的审理结果来确定，刑事案件没有侦破，就谈不上刑事案件审理，更谈不上民事赔偿案件的最终处理。那么是不是说物业管理公司就没有对小区业主负有财产安全的约定义务呢?绝不是。上述两个案例在经过庭审之后，均判决物业管理公司因管理有疏漏，违背了约定义务而承担责任。
物业管理公司在实施业主财产安全方面措施的过错主要包括：
1、物业管理工作人员对辖区的安全工作重视不够，对已发现的不安全隐患置若罔闻，员工的岗位培训不到位，检查、考核不到位，如外来人员可以随意进出小区，楼层巡视时只是例行公事，看到陌生、可疑人员进出小区不闻不问等等。
2、值班保安人员擅离职守，这主要是职业道德培训不到位，执行程序不到位，检查、考核无力度，从而频繁发生睡岗、脱岗和空岗现象及接到报警信号不能及时采取应对措施等等。
由于业主与物业管理公司是合同关系，发生纠纷以后要按照合同执行，如果有证据确实证明了物业管理公司管理、服务不到位，实施安全方面措施有过错，那么属于物业管理公司在执行合同中有违约行为，业主就完全可以向物业管理公司要求赔偿。
中国物业管理
<
