物业难以一炒了之
银川市星光华住宅区业委会于2010年12月19日召开业主代表大会。关于这次会议，在业委会给银川市住房保障局的函中可见大致内容：“应到代表115人，实到代表81人。另有出差、外地疗养和上班的代表19人，通过电话分别征求意见，大家一致同意业主委员会提出的议题。决议如下：广大业主一致认为银川市宜佳公司几年来在我们小区从事物业服务工作存在很多问题；广大代表一致同意选聘银川市吉祥雨物业服务有限公司进驻小区做好物业服务工作……”
1月1日，原物业公司撤离后，新物业公司却未进驻。当管理出现空白引发各种乱象后，业委会内部对银川市吉祥雨物业服务有限公司（下称吉祥雨物业）进驻小区出现了不同意见。业主何丽君表示，小区现在的问题不是炒掉物业公司就能解决的，如果宜佳公司能提高服务质量，还是欢迎该公司继续管理小区。但宜佳公司表示，该公司已没有回来的可能，因为业主大会的决议已发生法律效力。
对此，银川市物业办物业管理科负责业委会事宜的程嘉丽表示，《物权法》及《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。由此可见，业主委员会未取得或经业主大会的同意擅自签订物业服务合同对业主是没有约束力的。上述法规还指出，如果通过业主大会的表决，2/3的人通过议案不满现有物业管理，就可以炒掉现有物业公司，然后通过招标方式选择新的物业公司。但星光华小区现在面临的情况是，原有物业公司撤走后出现很多问题，而新的物业公司进入后可能会引发更多矛盾。所以，星光华小区炒掉物业公司的做法，最终并未解决问题。提醒其他小区若投票解聘物业公司，需要慎重。
“钱”字作怪症难解
此次星光华小区物业撤出事件，从表面上看，是因为物业公司管理服务不到位引发的，其实最终原因还是一个“钱”字。业委会的一些代表认为，宜佳公司管理小区时，小区的物业费收缴率是75％，另外还有停车费等费用，可物业公司收了钱，小区出现墙面裂缝、屋顶漏雨、门铃不响以及小区道路、雕塑、喷泉毁损等问题后，物业公司并没有及时修理。
对此说法，宜佳公司的金继军经理答复：4年前，小区的多数设施设备都在保修期内，即使不在保修期内也还处于正常使用状态，草坪也在生长最旺盛的时期，所以居民看到“绿树绿草葱茏，喷泉夏天常开，每个路灯都亮堂堂”的景象是很正常的。可时至今日，草坪已过了生长旺盛期（5年），到了需要更换的时候，喷泉因漏水停用，路灯的电缆和灯头锈蚀严重，路面也出现塌陷和破损。
处理这些问题的资金何在？金继军称，申请动用物业储备金，需要2/3以上的业主签名同意，无法实现；向业主收费，没人会交。同时，星光华小区尚欠物业费120万元，物业公司根本无钱进行大修，只能艰难维持。即便如此，每年物业公司还是想方设法筹资对公共设施进行维护、修理。由于星光华小区之前没有成立业委会，而前期委托合同依然生效，所以物业公司只能尽量维持小区的最基本运转。2010年业委会成立后，即发生此事，现在撤管已成事实，物业公司的服务人员大半已另谋职位。金继军强调，物业公司是企业，也要讲求效益。
程嘉丽指出，现在一些小区发生物业纠纷，根源还是“钱”字作怪。由于业主对物业管理的理解有限，导致有些居民以欠交物业费的方式来对抗物业公司，结果只能是两败俱伤。
“物有所值”vs“按值论价”
程嘉丽介绍，作为小区居民，总是希望物业费越低越好，而物业公司希望越高越好，因此收多少钱是适度的，一直以来业主与物业公司分歧很大。目前，银川市多数物业公司都是亏损的，主要靠出租车位或收取停车费等办法贴补。她称，其实物业公司挣钱主要是接管新小区的前3年，3年之后小区设施老化等问题出现，加上居民拖欠物业费等问题，导致物业服务逐渐变差。由于物业费收不上来，为节约成本，物业公司会缩减服务人员与服务次数，以此降低成本，但这又造成居民的不满，一些居民以拒交物业费对抗，进而恶性循环。
对于程嘉丽的说法，金继军给予了证实。金继军说，高档小区物业费高，服务自然就好，而星光华小区商品房每平方米物业费只有0.5元，经适房每平方米0．4元，按照这个收费标准，物业公司只能亏损。据其测算，该小区物业费达到每平方米0．65元，物业公司才能保本并有微利。原因是：近年来物价上涨很快，物业公司的经营压力也增大，现在每月1000元都雇不上一名清洁员，公共秩序维护员每月工资仅有800元。星光华小区建成7年来，从未上调过物业费，可要运转维护一个万人规模的小区，仅靠物业费与停车费根本不够。如果到了物业公司不能承受的地步，物业公司撤出的事情还会发生。
对此，程嘉丽认为，物业公司作为以营利为目的的企业，需要且只有通过提高服务质量获得业主认可，并在物业服务合同到期前，能够被业主大会续聘继续提供服务，进而获得长期的服务机会，最终才能持续创造良好的经济效益。此外，培训业委会人员、规范委员会的行为，也迫在眉睫。只有对业委会的法定职责进行严格规定，避免其以不作为或乱作为方式侵害业主权益，才能保证全体业主及物业公司的合法权益。
业委会扮演何角色
物业公司撤离后，星光华小区出现了质疑业委会的声音，一些业主认为业委会不顾民意擅自赶走物业公司，造成小区生活环境恶化。那么，业委会究竟应该扮演什么样的角色呢？
据了解，目前银川市有近600个小区，但只有150余个小区成立业委会后在银川市物业办登记备案。其他小区即使成立业委会，但因未备案，被视为不具备物业管理的小区，其中除了没有物业的外，还有一些实行业主自治。从银川市物业办掌握的情况看，这些小区目前都存在诸多问题与隐患。譬如，业委会是民间组织，不具备法人地位，其怎么行使收费的权力、收费时出具怎样的票据、受雇人员出现意外谁担责等问题，这些都是造成小区物业自治不能长久的原因。
宁夏社科院青年学者姜昕表示，按照官方定义，所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。从定义中可以看出，业主委员会的责任和义务有两个：一是代表业主反映意见；二是监督物业公司管理。但就目前来讲，银川市一些小区的业主委员会在这两个环节上做得都不够。业主委员会是不是一个独立的法人、有没有独立的民事主体资格、能否从事正常的民事活动、能否独立承担民事责任等一系列问题，使得业主委员会从出现之初，就成为理论界和实务界关注的焦点。综观北京、上海、广东等房地产业发展较早、物业管理较为成熟省市的相关规定，也都没有明确界定业主委员会的民事主体资格。而城镇小区建设中很多事务离不开业主委员会，如果不解决资格问题，不明确其法律地位，维护广大业主的合法权益、建设和谐小区就成为一句空话。 [page]
宁夏宁人律师事务所程鹏程律师认为，近年来，随着房地产市场的迅猛发展，物业纠纷也随之增多，而物业公司作为物业管理活动中的重要参与者，如何处理好与业主及业主委员会的关系，正确适用法律维护自身合法权益，进而创造良好的经济效益和社会效益，显得尤为重要。同时，在物业管理领域中，业主委员会作为重要的常设机构，作用日益突出。根据法律规定，业主委员会是业主大会的执行机构，在具体工作中，应当站在业主的角度考虑和处理问题，全力维护全体业主的利益。而在具体物业管理活动中，由于约束和监督不足，出现了部分业主委员会（或部分成员）要求物业公司提供工作便利和经费的情形，并基于自己对物业公司工作效果的评价来决定是否续聘，这也使得业主委员会与物业公司之间的纠纷不断增多。
